Dott. Francesco Agati: Stima immobiliare. Procedimento, ragioni, relazione

In questo articolo analizziamo in sintesi cos’è una perizia di stima immobiliare, chi la svolge, quando e perché potresti averne bisogno. 

Cos’è la stima immobiliare?

La stima immobiliare è un processo di valutazione che determina il più probabile valore commerciale di un immobile. Questa valutazione è eseguita da esperti abilitati. L’obiettivo del principale del professionista è fornire una stima accurata e oggettiva del valore di un bene immobile, il che può essere fondamentale in vari contesti, come compravendite, successioni, divorzi o semplicemente per avere una comprensione chiara del valore del tuo patrimonio.

Ci sono varie ragioni per cui risulta necessario richiedere una perizia di stima immobiliare. Ne prendiamo in considerazione alcune:

– acquisto o vendita di un immobile: prima di acquistare o vendere una casa, è essenziale conoscere il suo valore reale. Una perizia ti assicura che il prezzo sia equo e che non paghi o ricevi di meno di quanto dovresti;

– separazione/divorzio: in caso di separazione o divorzio, la perizia di stima immobiliare aiuta a stabilire il valore degli immobili coniugali. Questo è un passo importante nella divisione dei beni;

– successione: dopo la morte di un parente, la perizia è spesso necessaria per la divisione del patrimonio tra gli eredi. È fondamentale evitare controversie tra le parti coinvolte;

– richiesta di mutui: le istituzioni finanziarie richiedono spesso una perizia immobiliare prima di approvare un mutuo. Conoscere il valore esatto dell’immobile è essenziale per questo processo.

Stima sintetica

Nel corso di una valutazione di un bene immobile, emergono due approcci distinti:

Relazione di stima

La relazione di stima immobiliare è un documento tecnico redatto da un professionista che contiene una serie di elaborati (grafici e non) volti a descrivere esaustivamente l’immobile e valutarne, quindi, la sua natura economico-commerciale. Il documento contiene una serie di informazioni:

identificazione della località 

descrizione della località ove ricade il complesso;

eventuali note sulla località;

dati di zona;

dati delle zone limitrofe;

servizi presenti nella zona (alimentari, farmacie, ospedali, ecc.);

trasporti presenti in loco (autostrada, ferrovia, ecc.);

foto;

allegati (estratto catastale della zona);

identificazione del complesso 

descrizione del complesso;

stato di possesso;

specifica delle pratiche edilizie dei beni oggetto della stima;

oneri e vincoli giuridici (ad esempio spese condominiali annue);

dati della conformità;

identificazione dei beni immobili;

descrizione del bene;

dati catastali;

eventuali particolarità riscontrate;

destinazione urbanistica vigente e adottata;

specificazione delle superfici;

valutazione del bene;

foto relative all’immobile;

criteri di stima;

descrizione del metodo delle stime di confronto;

stime di confronto con relative descrizioni e valori;

coefficienti correttivi di stima;

riepilogo dei calcoli;

stima per capitalizzazione del reddito;

riepilogo calcoli.

Il professionista dovrà effettuare..

– sopralluogo: il primo passo è effettuare un sopralluogo dell’immobile in questione. Durante il sopralluogo è importante rilevare tutte le informazioni pertinenti, come la metratura, la disposizione interna, lo stato di conservazione e eventuali caratteristiche speciali;

– ricerca documentale: in seguito è necessario raccogliere tutta la documentazione necessaria. Questa può includere l’atto di provenienza (atto notarile di acquisto o donazione), documentazione catastale (planimetrie, visura catastale), certificati di abitabilità e documentazione urbanistica;

– analisi della zona: si procede alla valutazione dell’ubicazione dell’immobile rispetto al centro della città, ai servizi pubblici, ai negozi, alle scuole e alle principali vie di comunicazione;

– calcolo della superficie commerciale: si calcola la superficie commerciale dell’immobile. Questa può differire dalla superficie netta dell’immobile ed è un fattore importante nella determinazione del valore;

– stime comparative: si utilizzano stime comparative per valutare l’immobile. Si confronta il bene in questione con altre proprietà simili nella zona che hanno recentemente cambiato proprietà. Questo metodo è noto come “approccio di mercato” e utilizza prezzi noti come punto di riferimento;

– stime sintetiche e analitiche: si possono utilizzare stime sintetiche (che si basano su parametri misurabili come la superficie) o stime analitiche (che tengono conto di caratteristiche specifiche dell’immobile, come le finiture o gli arredi);

-valutazione di elementi extra: si considerano tutti gli altri elementi che possono influenzare il valore dell’immobile, come le rifiniture di pregio, l’efficienza energetica, la presenza di giardini o garage e altro ancora;

– relazione tecnica di stima: una volta completata la valutazione, si procede all’elaborazione della relazione tecnica dettagliata che include tutti i dati raccolti, le metodologie utilizzate e il valore stimato dell’immobile. Il costo della perizia può variare in base alla dimensione e alla complessità dell’immobile e alla regione in cui si trova.

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Dott. Francesco Agati Consulente Immobiliare

Intermediario, Tecnico/Legale