Dott. Francesco Agati: Come affittare la casa in usufrutto?

Per poter affittare l’immobile, l’usufruttuario deve:

• redigere il contratto di locazione per iscritto e registrarlo, come la legge impone per qualsiasi locazione;
• comunicarlo al nudo proprietario (Cass. 11 marzo 2005 n. 5421).

Solo se si rispettano tali condizioni, nel caso in cui l’usufrutto cessi prima dell’affitto, il conduttore non deve restituire immediatamente l’immobile al nudo proprietario.

In particolare se l’usufrutto è a tempo:

• indeterminato o a tempo incerto e si è estinto per morte, rinuncia o abusi dell’usufruttuario, la locazione continua per la durata prestabilita, ma non oltre 5 anni dall’estinzione dell’usufrutto, salvo che il nudo proprietario accetti la continuazione della locazione anche oltre il suddetto termine;
• determinato e quindi si è estinto per scadenza del termine, la locazione dura solo per l’anno in corso.

Tali regole possono essere modificate dalle parti sia in senso più sfavorevole al conduttore (ad esempio prevedendo la risoluzione del contratto in caso di estinzione dell’usufrutto), che più favorevole (estendendo il limite dei 5 anni).

Doveri del nudo proprietario

Il nudo proprietario deve rispettare le condizioni previste nel contratto di affitto stipulato tra usufruttuario e inquilino, di cui sia stato messo a conoscenza.

Che succede se, durante l’affitto, muore l’usufruttuario

Se l’usufruttuario-locatore muore quando ancora il contratto di locazione è in corso, secondo la giurisprudenza il nudo proprietario può decidere di subentrare nel rapporto di locazione, anche per fatti concludenti.

Se il proprietario rimane silente, i diritti e gli obblighi inerenti al contratto di locazione maturano in capo agli eredi del de cuius, originario locatore (Cass. 20 luglio 2016 n. 14834).

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Dott. Francesco Agati Consulente Immobiliare

Intermediario, Tecnico/Legale