Dott. Francesco Agati: “Istallazione Canna Fumaria in Condominio”

L’art. 1102 del Codice civile consente da parte del singolo condomino l’uso più intenso della cosa comune a patto di non precludere agli altri, e sempre che l’uso del muro perimetrale non danneggi la stabilità e la sicurezza dell’edificio o ne comprometta il decoro architettonico. Nonostante ciò, pur rientrando nelle prerogative del singolo condomino, l’installazione di una canna fumaria è spesso motivo di contestazioni.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

L’INSTALLAZIONE DELLA CANNA FUMARIA – La canna fumaria è un’opera finalizzata a convogliare i fumi derivanti da una combustione dall’interno di un locale o camera di combustione (es. caldaia per il riscaldamento) verso l’esterno.
La giurisprudenza è concorde nel ritenere che l’installazione di una canna fumaria in appoggio al muro perimetrale comune dell’edificio, non ne venga, di per sé sola, ad alterare la destinazione d’uso: più problematico è invece il secondo aspetto, relativo alla possibilità – anche potenziale – da parte degli altri condomini di fare parimenti uso della cosa comune.
Invero, l’installazione di una canna fumaria in aderenza, appoggio o con incastro nel muro perimetrale di un edificio, da parte di un condomino è attività lecita rientrante nell’uso della cosa comune, previsto dall’art. 1102 del Codice civile e come tale, non richiede né interpello né consenso degli altri condomini. La facoltà incontra soltanto i limiti costituiti dai diritti esclusivi altrui (ad esempio distanze dalle vedute, immissioni, ecc.) e dal divieto di alterare il decoro architettonico dell’edificio (C. Cass. civ. 01/08/2002, n. 11392).
Diversamente, nel caso in cui un condomino utilizzi la canna fumaria dell’impianto centrale di riscaldamento – nella specie per lo scarico dei fumi da una pizzeria – dopo che questo sia stato disattivato dal condominio, sussiste violazione dell’art. 1102 del Codice civile, trattandosi non di uso frazionato della cosa comune, bensì della sua esclusiva appropriazione e definitiva sottrazione alle possibilità di godimento collettivo, nei termini funzionali praticati, per legittimare le quali è necessario il consenso negoziale (espresso in forma scritta “ad substantiam“) di tutti i condomini (C. Cass. civ. 06/11/2008, n. 26737).

LA CANNA FUMARIA NON COSTITUISCE COSTRUZIONE – Qualora il proprietario di un’unità immobiliare del piano attico agisca in giudizio per ottenere l’ordine di rimozione di una canna fumaria posta in aderenza al muro condominiale e a ridosso del suo terrazzo, la liceità dell’opera, realizzata da altro condomino, deve essere valutata dal giudice alla stregua di quanto prevede l’art. 1102 del Codice civile; non rileva, invece, la disciplina dettata dall’art. 907 del Codice civile sulla distanza delle costruzioni dalle vedute, atteso che la canna fumaria (nella specie, un tubo in metallo) non è una costruzione, ma un semplice accessorio di un impianto (nella specie, forno di pizzeria) (C. Cass. civ. 23/02/2012, n. 2741).
Difatti, installare una canna fumaria a servizio della propria unità immobiliare indipendentemente dalla ragione dell’installazione – in assenza di divieti ex art. 1102 del Codice civile – è considerato dalla giurisprudenza attività lecita e per di più non soggetta al regime delle distanze tra costruzioni, non potendosi annoverare la canna fumaria in questo alveo (Trib. Bari 16/06/2014, n. 2974).

L’INTERPRETAZIONE DEL REGOLAMENTO CONDOMINIALE – La previsione del regolamento condominiale che, in tema di uso delle parti comuni, vieta l’occupazione di spazi comuni in qualunque modo permanente o temporaneo con costruzioni e con qualunque altro oggetto, deve interpretarsi, stante la relativa chiara finalità, nel senso di intendere per spazi comuni tutte le parti comuni, comprese le pareti condominiali, di talché il divieto posto va riferito non solo alle costruzioni, ma a qualunque oggetto e, dunque, anche a tutte quelle installazioni che non possono tecnicamente e giuridicamente definirsi costruzioni.
I giudici, pur escludendo che la canna fumaria possa considerarsi una costruzione, tuttavia, hanno ritenuto che il divieto della sua installazione a norma della richiamata previsione regolamentare deve ritenersi ugualmente operante, in quanto la canna fumaria deve ricomprendersi nella più generale definizione di qualunque altro oggetto (Trib. Udine 17/02/2018, n. 249: nel caso concreto, la canna fumaria è stata ritenuta illegittima poiché peggiorava gli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica, all’aspetto generale dell’edificio.)

CANNA FUMARIA IN ADERENZA AL MURO COMUNE DI UNA CHIOSTRINA – Deve ritenersi lecita, ai sensi dell’art. 1102 del Codice civile, l’installazione di una canna fumaria da parte di un condomino in aderenza al muro comune di una chiostrina e al servizio di un locale di sua esclusiva proprietà, qualora l’opera sia:
– conforme alla normativa vigente in tema di sicurezza degli impianti,
– costruita in modo tale da preservare da ogni danno alla salubrità ambientale,
– posta nel rispetto delle distanze legali fissate dall’art. 889 del Codice civile al fine di non ridurre le funzioni di aerazione e luce agli appartamenti interessati dal suo passaggio.
In tale situazione, l’alterazione dello stato dei luoghi non avrebbe rilevanza sotto il profilo dell’estetica dell’immobile, atteso che – come nel caso di specie – la canna fumaria viene installata in una chiostrina interna dell’edificio, quindi in un ambiente che non riveste particolare rilevanza in relazione al decoro dello stesso (Trib. Roma 29/01/2004 n. 3035).
In sostanza, il condominio non può opporsi all’installazione di una canna fumaria lungo il muro perimetrale di una chiostrina dell’edificio, laddove risulti che tale apposizione avvenga nel rispetto della normativa codicistica (Trib. Roma 22/06/2005, n. 39807).

VALUTAZIONE DEL DECORO DELL’EDIFICIO – La canna fumaria non comporta ulteriore pregiudizio se condizionatori, caldaie a gas per l’acqua, tende e tettoie di vario colore hanno già alterato il decoro dello stabile. In tal caso è nulla la delibera condominiale che vieta alla pizzeria di installare la canna fumaria sulla facciata dell’edificio.
Pertanto, non è possibile invocare l’alterazione del decoro architettonico del fabbricato quando lo stabile presenta interventi plurimi di carattere disomogeneo. Né l’assemblea può sollevare l’eventuale violazione delle distanze del manufatto dalle finestre, perché si tratta di questioni che riguardano i rapporti tra singoli proprietari (Trib. Roma 17/03/2020, n. 5303).
In altra vicenda, il Tribunale, considerato l’aspetto armonico dello stabile, ha ritenuto che la canna fumaria in questione non avesse arrecato una disarmonia all’edificio, data la presenza di altre canne fumarie e nello specifico di una canna fumaria eguale nella forma e nella dimensione posta sul muro di fronte (Trib. Benevento 02/09/2019, n. 1469).

I POTERI DELL’ASSEMBLEA – Non è ammissibile che l’apposizione della canna fumaria sia soggetta alla preventiva approvazione dell’assemblea, in particolar modo sulla base della semplice presunzione che la specifica apposizione possa arrecare danno al decoro architettonico dello stabile e della semplice presunzione che la canna fumaria, ancora non istallata e della quale nessuno aveva nemmeno visionato le caratteristiche anche su un semplice progetto, avrebbe prodotto immissioni dannose per i condomini e per i condomini vicini.
Invero, secondo i giudici, non si può considerare legittimo il comportamento dell’assemblea che, sulla base di generiche preoccupazioni, non concede ad un condomino l’autorizzazione, richiesta da una norma del regolamento, per l’installazione di una canna fumaria nel cavedio (Trib. Ravenna 02/12/2020, n. 919).
In altre parole, l’installazione di una canna fumaria ad uso esclusivo del singolo condomino, in appoggio su di un muro o facciata comune, per costante insegnamento giurisprudenziale, non costituisce innovazione, secondo l’accezione contenuta nell’art. 1120 del Codice civile, non comportando un’alterazione dell’entità materiale del bene o una sua trasformazione o ancora una modifica della sua destinazione naturale, ma comportando esclusivamente un uso del bene più intenso e proficuo da parte del singolo della cosa comune (App. Torino 29/07/2020 n. 791).

SOLUZIONE AL QUESITO Alla luce delle considerazioni esposte, non si può impedire, in modo generico e astratto, al singolo condomino di fare un uso più intenso della cosa condominiale, se questo non rechi pregiudizio agli altri condomini ovvero al decoro architettonico. Invero, è possibile installare una canna fumaria senza ottenere una previa delibera di autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale, solamente al ricorrere di alcune condizioni, quali: – che non venga alterato il decoro architettonico o l’armonia dello stabile; – che non venga mutata la destinazione della cosa comune; – che sia consentito agli altri condomini il pari uso, ai sensi dell’art. 1102 del Codice civile; – che non venga violato il regolamento di condominio; – che non si verifichino situazioni intolleranti di eccessivo fumo, odori che penetrino nelle unità immobiliari circostanti, ecc. In assenza delle citate condizioni, il condominio può opporsi all’iniziativa dei condomini dell’installazione della canna fumaria in appoggio al muro perimetrale comune dell’edificio. In tal contesto è, quindi, è meritevole di accoglimento la domanda giudiziale con la quale venga chiesta la rimozione delle canne fumarie. Inoltre, deve essere rimossa la canna fumaria quando questa impone una servitù di stillicidio di acque sporche dovute alla condensazione dei fumi e costituisce turbativa al godimento della luce.

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Dott. Francesco Agati Consulente Immobiliare

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