Dott. Francesco Agati. Due Diligence Immobiliare

La due diligence sintetizzabile anche in un giudizio d’investimento, del rischio commerciale connesso con l’acquisizione di un bene immobiliare. In italiano si traduce letteralmente con DILIGENZA DOVUTA (all’acquisto), ma sicuramente rappresenta una traduzione approssimative derivante dal mondo anglosassone dove le attenzioni e le tutele dei rapporti pre-contrattuali sono senz’altro affrontate sia con maggiore praticità sia con una buona fede conferita alle parti data per scontata. La diligenza nel fornire le informazioni è infatti dovuta e quindi eseguire un’analisi dei vari aspetti economici e tecnici sul bene.

Nel nostro paese le trattative avvengono con una buona dose di asimmetria dell’informazione, giacché è cattiva abitudine dei venditori del nostro paese sottacere molti aspetti del bene immobiliare che questi immettono sul mercato. Naturalmente molti di questi aspetti sottaciuti emergono per effetto della legge, ma su molti di questi ancora le norme non si esprimono e alcune clausole inserite negli atti notarili tutelano il venditore dalla maggior parte delle garanzie offerte l’atto medesimo.

Del resto il concetto di responsabilità pre-contrattuale, vale a dire l’obbligo di comunicare eventuali cause di invalidità della stipula e anche il dovere di accertamento circa l’esistenza di dette cause di invalidità, oppure anche il semplice riequilibrio dell’asimmetria informativa è sempre stato ostico agli operatori del mercato immobiliare italiano e nel campo dei contratti in generale. In nome di un concetto poco chiaro di liberismo nella trattativa le norme ben difficilmente si adoperavano a evitare che parti sprovvedute potessero vendere o acquistare beni sopravvalutati o sottovalutati o beni con gravami.

Ogni acquisizione immobiliare, infatti, piccola o grande che sia, realizzata da società di investimento o dal piccolo risparmiatore, prevede la valutazione di quali rischi siano connessi con l’investimento determinato dall’acquisto del bene. Ogni ciclo d’investimento prevede, infatti, che il bene oggetto di immobilizzo finanziario di capitale sia messo a reddito o sia a sua volta ceduto con il realizzo di un adeguato capital gain per semplice attesa di tempo o anche attraverso la valorizzazione del bene medesimo.

Tuttavia, anche il bene immobile messo a reddito prima o poi sarà smobilizzato. Per cui si può concretamente affermare che ogni immobilizzo finanziario su un bene immobiliare o, più brevemente, ogni investimento immobiliare, prevede un suo smobilizzo nel futuro per cui in tale momento il bene dovrà essere ceduto senza problemi dovuti a discrasie tecnico giuridiche tra realtà di fatto e realtà amministrativa. Qui di seguito alcune delle più importanti analisi per evitare errori di investimento immobiliare.

 Analisi della sicurezza e prevenzione serve a verificare che nel bene o nelle parti comuni dove questo si trova, come accade nel caso di bene all’interno di un condominio, non vi siano elementi di pericolosità per l’incolumità e la salute delle persone. La mancanza di una ringhiera di protezione, l’assenza di un portone di ingresso allo stabile, la presenza di amianto sfaldato e altre circostanze dello stesso genere costituiscono un esempio pratico.

 L’analisi ambientale e paesaggistica serve essenzialmente a rilevare eventuali situazioni di vincolo o comunque di gravame che vadano a incidere sulle possibilità
edificatorie o sulle possibilità di trasformazione del bene.

 Lo stato di manutenzione e conservazione serve a certificare il livello di conservazione dei vari elementi.

 L’analisi del rischio idrico serve a far emergere in primo luogo eventuali vincoli esistenti e che potrebbero incidere sul bene oggetto di analisi e in secondo luogo a far emergere eventuali rischi esistenti comunque e non ancora evidenziati dagli studi istituzionali.

 Anche l’analisi del rischio geomorfologico è utile per far emergere eventuali vincoli, ma in questo caso dovuti a fattori di rischio geomorfologico, vale a dire a eventuali situazioni di instabilità dei terreni in qualsiasi modo avvengano.

 Il rischio sismico è sempre sottovalutato e l’intervento in fase di due diligence può
essere solo superficiale, tuttavia, far emergere un eventuale suscettività dei luoghi ove è situato il bene immobiliare a essere soggetti a fenomeni tellurici è sicuramente utile ai fini di una completa analisi.

 L’analisi energetica è sempre oggetto di studio specifico e normalmente viene eseguita a parte ed è prevista, anche se con un atteggiamento ondivago di scomparsa e ricomparsa, peraltro dalle norme.

Nel prossimo articolo parleremo di due diligence nell’applicazione del codice civile in tutela dell’acquirente nella compravendita e rogito immobiliare.

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Dott. Francesco Agati Consulente Immobiliare

Intermediario, Tecnico/Legale