Dott. Francesco Agati: “il mutuo art. 1813 c.c.”

La definizione di mutuo è data dall’art. 1813 c.c. esso coinvolge due soggetti: da un lato abbiamo il mutuante (Banca), ossia colui che eroga una somma di denaro o una quantità di beni fungibili; dall’altra troviamo il mutuatario (beneficiario), cioè colui che si impegna a restituire alla scadenza la somma pattuita. Un mutuo presenta quindi la caratteristica della reciprocità in quanto ciò che viene prestato deve essere restituito entro una certa scadenza.

La natura giuridica

Reale, traslativo, unilaterale, di straordinaria amministrazione, a causa variabile. Gli elementi per perfezionare un contratto di mutuo sono l’accordo, la causa, la forma, l’oggetto, la forma, la consegna del bene.

Il contratto di mutuo

Il mutuo può essere sia a titolo gratuito, sia a titolo oneroso e si perfeziona solo al momento della consegna della somma di denaro al mutuatario. Solitamente si tratta di un prestito a titolo oneroso, pertanto chi ha ricevuto in prestito una somma di denaro, oltre che provvedere al suo rimborso, deve corrispondere anche una quota di interessi che viene calcolata attraverso il tasso di interesse. È il caso specifico del mutuo bancario richiesto per la compravendita di beni immobili oppure ristrutturazioni di edifici, o quello richiesto da un imprenditore per le sue attività aziendali (es. investimenti in ricerca e sviluppo, ampliamento, ecc…).

Il tasso di interesse e le rate

Il tasso di interesse viene a sua volta definito in base allo spread e ad un parametro di riferimento che varia a seconda che si tratti di un tasso di interesse fisso o variabile: nel primo caso si fa riferimento all’IRS (Interest Rate Swap), nel secondo all’Euribor (Euro Inter Bank Offered Rate). Il tasso di interesse viene individuato dal TAN (Tasso Annuo Nominale).

Quando un mutuo è caratterizzato da un tasso di interesse fisso, questo viene stabilito nel momento in cui si stipula il contratto di finanziamento e rimane costante per tutta la sua durata, così come l’importo di tutte le rate, mentre se il mutuo prevede un tasso di interesse variabile, questo viene stabilito al momento della stipula del contratto ma viene poi ricalcolato periodicamente per tutta la durata del prestito in base all’oscillazione del parametro di riferimento. Normalmente i mutui possono essere rinegoziati, spostati in altri istituti bancari, estinti anticipatamente ad un tasso del 1%, sospesi con il decreto Bersani.

Oltre al versamento della quota interessi, il mutuatario deve sostenere altri tipi di costi sia nella fase iniziale che periodici relativi alla gestione, quali ad esempio le spese istruttoria, di perizia, di assicurazione. I costi possono variare da Banca a Banca.

Il rimborso del mutuo e della quota capitale avviene seguendo il piano di ammortamento, ossia il programma di restituzione rateale del debito, che solitamente scompone le rate in quote capitale e quote interessi e specifica il capitale residuo dovuto dopo ciascun pagamento. Esistono diverse tipologie di piano di ammortamento che prevedono differenti composizioni delle rate di rimborso.

È sempre possibile rimborsare in tutto o in parte il mutuo in via anticipata rispetto alla scadenza prevista dal contratto, ma per tutelarsi da questa eventualità il mutuante potrebbe prevedere su alcune tipologie di mutuo una clausola contrattuale che permette l’applicazione di una penale calcolata in percentuale al debito residuo.

Nel caso di mutui prima casa è inoltre possibile ricorrere alla surroga, ovvero la sostituzione di un mutuo già esistente con un nuovo mutuo, emesso da una diversa banca, al fine di ottenere migliori condizioni economiche e/o di durata. Il mutuo di surroga non prevede spese o altri costi per l’utente oltre agli interessi, ma può essere erogato solo per un importo equivalente al capitale residuo ancora da restituire del mutuo originario.

Le garanzie richieste

Per tutelarsi da eventuali inadempimenti del pagamento delle rate da parte del mutuatario, il mutuante richiede delle garanzie e tra le più comuni vi sono:

• Ipoteca: in caso di inadempienza del mutuatario, il mutuante ha il diritto di ha il diritto di sottrarre il bene offerto come garanzia, venderlo all’asta e ricavare la somma necessaria ad estinguere il debito;
• Fideiussione: una terza persona garantisce l’adempimento degli obblighi nel caso in cui il mutuatario non ne sia in grado;
• Polizze assicurative: alcune sono obbligatorie, altre facoltative;
• Tassi di mora.

I requisiti fondamentali per richiedere un mutuo sono avere un contratto a tempo indeterminato da almeno due anni, dimostrare alla banca la solvibilità con iscrizione al CRIF (white list) e di aver effettuato il pagamento di tutte le rate di un precedente finanziamento acquisto (telefonino, auto etc.) senza incorrere a segnalazioni; valore dell’immobile, la banca normalmente, salvo particolari promozioni eroga 80% del valore dell’immobile stimato dal perito, la somma restante deve essere versata al venditore con prova di tracciabilità (assegno, bonifico, cambiale).Sconsiglio di mettere un garante, l’ipoteca di primo grado è sufficiente per garantire il residuo di mutuo, anche se non obbligatorio le banche chiedono una assicurazione sull’immobile. Accettato le garanzie, il mutuo verrà erogato al rogito bisogna informarsi se la somma viene erogata istantaneamente o bisogna aspettare 15 giorni dopo la trascrizione e cambio voltura.

Cosa importante: Se la richiesta viene rifiutata la banca in automatico vi iscriverà al CRIF per 30 giorni non potete richiedere altri mutui o finanziamenti, l’iscrizione decade in automatico dopo il suddetto termine (30 giorni).

 Vi aspettiamo in ufficio per assistervi in questa delicata fase dell’acquisto immobiliare.

Sperando che la mia consulenza vi sia stata utile vi aspetto in Via Berchet, 5 a Gela, presso AGATI IMMOBILIARE Intermediari dal 1922, potete chiamarmi dal lunedì al sabato dalle 9.30 alle 20.30, tel. 3295630000.

Dott. Francesco Agati Consulente Immobiliare

Intermediario, Tecnico/Legale