Dott. Francesco Agati: LA NUDA PROPRIETÀ, risolve i problemi economici
Di solito, a mettere sul mercato gli immobili in nuda proprietà sono persone anziane, spesso senza eredi, che grazie alla vendita della casa possono incassare liquidità, conservando però il diritto di abitarvi per tutta la vita o a tempo determinato.
Chi vende [usufruttuario] può continuare a vivere nella casa per tutta la vita e l’acquirente (nudo proprietario) può prenderne possesso solo dopo il decesso del venditore.
Un immobile acquistato in nuda proprietà costa meno rispetto al suo valore di mercato e il prezzo varia in funzione dell’età del venditore e problemi di salute vari. In pratica, più il venditore è avanti con l’età, più è alto il prezzo dell’immobile.
Esempio, se un’abitazione costa 300mila euro e l’usufrutto vale 160mila euro, il prezzo di vendita è pari a 140mila euro.
L’acquisto in nuda proprietà è un investimento speculativo di medio-lungo, ideale per chi non ha l’esigenza immediata di abitare o disinvestire.
Il prezzo di una casa in nuda proprietà si ottiene detraendo il valore dell’usufrutto da quello di mercato dell’immobile. Per definirlo va fatta una perizia e al valore ottenuto si applica il coefficiente corrispondente all’età del venditore.
Chi vende, ha il vantaggio di incassare subito liquidità, migliorando il suo tenore di vita, mantenendo al tempo stesso l’usufrutto, cioè il diritto di abitare la casa per tutta la vita. Per questo motivo di chiama “usufruttuario”.
Chi compra, denominato “nudo proprietario”, ha il vantaggio di acquistare a un prezzo più basso rispetto ai valori di mercato. Inoltre l’immobile si rivaluta nel tempo sia perché avanza l’età dell’usufruttuario, e di conseguenza la quotazione diventa più alta, sia perché i prezzi di mercato possono registrare incrementi nel corso degli anni.
L’usufruttuario ha l’obbligo di mantenere l’immobile in buono stato e non può apportare modifiche, a meno che queste ultime siano concordate con il nudo proprietario.
Sono a carico dell’usufruttuario le spese di manutenzione ordinaria e il pagamento di tasse e imposte (ad esempio l’Imu) come stabilito dall’art. 1008 del codice civile: “l’usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito”.
L’usufruttuario ha inoltre la facoltà di affittare l’abitazione e di trasferire a terzi l’usufrutto nel rispetto delle condizioni pattuite nel contratto di vendita.
Spetta al nudo proprietario il pagamento delle spese sostenute per la manutenzione straordinaria e di miglioramento dell’immobile.
Il nudo proprietario ha inoltre il diritto di cedere a terzi la nuda proprietà, realizzando così un sicuro guadagno in quanto, nel frattempo, il valore del bene è aumentato di pari passo con l’avanzare dell’età dell’usufruttuario.
Cos’è l’usufrutto a tempo determinato?
Si parla di usufrutto a tempo determinato quando in fase contrattuale viene fissato un lasso di tempo durante il quale l’usufruttuario può continuare ad abitare l’immobile.
Se ad esempio l’usufrutto è stato fissato in 10 anni, allo scadere del termine, il nudo proprietario può prendere possesso dell’immobile senza dover aspettare il decesso dell’usufruttuario. In caso di morte di quest’ultimo durante il periodo dell’usufrutto, il nudo proprietario può disporre pienamente da subito dell’immobile, senza dover aspettare la scadenza.
Acquistare con un mutuo. Il percorso è più difficoltoso rispetto a un classico mutuo stipulato per l’acquisto di una prima o di una seconda casa. Il motivo è che, essendo l’acquisto in nuda proprietà un investimento speculativo, la banca ritiene che ci sia un rischio maggiore di insolvibilità nel pagamento delle rate. Oltre a una documentazione più corposa da presentare, l’immobile deve essere valutato da un perito della banca, dopodiché l’istituto di credito può decidere se erogare o no il finanziamento, anche in base all’età dell’usufruttuario e ai termini del contratto che regola l’accordo. A meno di avere una situazione finanziaria più che solida, è probabile che la banca chieda garanzie aggiuntive, come ad esempio una fideiussione. Le condizioni di un mutuo per l’acquisto in nuda proprietà sono meno convenienti rispetto a quelle di un tradizionale mutuo. I tassi di interesse applicati sono, ad esempio, più elevati.
Con la vendita con queste caratteristiche giuridiche i vantaggi sono per tutti, liquidità per l’intelligente pensionato [usufruttuario] e proprietà a basso costo per il furbo investitore (nudo proprietario).
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Dott. Francesco Agati Consulente Immobiliare
Intermediario, Tecnico/Legale
