Dott. Francesco Agati: “CASE GREEN” gli immobili esonerati

La recente approvazione della direttiva Case Green da parte del Parlamento europeo ha aperto un acceso dibattito nel nostro Paese e generato non poca confusione. Tantissimi cittadini si stanno domandando se le loro abitazioni rientrano fra quelle che saranno soggetti agli obblighi di riqualificazione e se, in caso di mancato adeguamento, andranno incontro a delle sanzioni.

L’obiettivo della direttiva Ue e gli edifici che dovranno adeguarsi

Il testo che ha avuto il via libera dall’Eurocamera include una serie di misure volte a tagliare le emissioni inquinanti e il consumo di energia entro il 2030, nell’ottica di raggiungere la neutralità climatica entro il 2050.

La direttiva prevede emissioni zero per gli edifici e, di conseguenza, delle ristrutturazioni – per l’adeguamento alle classi energetiche più efficienti – per le abitazioni e gli altri immobili che non risulteranno a norma. Gli obblighi non scatteranno tutti nello stesso periodo. A tal proposito è stata definita una road-map da seguire:

nuovi edifici pubblici: zero emissioni entro il 2026 edifici residenziali in ristrutturazione: dovranno dotarsi di tecnologie solari entro il 2032

edifici non residenziali e pubblici: classe E/F entro il 2027 e D dal 2030

edifici residenziali: classe E entro il 2030 e D entro il 2033

nuovi edifici: emissioni zero e dotazione di tecnologie solari dal 2028

Le deroghe previste

Come anticipato, però, non tutti gli edifici saranno tenuti ad adeguarsi, quindi ad avviare i lavori per migliorare le loro prestazioni energetiche. Il testo della direttiva europea prevede, infatti, una serie di deroghe. 

Sono esonerati dal nuovo obbligo di ristrutturazione alcune tipologie di immobili, come: 

abitazioni unifamiliari di superficie inferiore a 50 metri quadri;

seconde case utilizzate meno di quattro mesi l’anno;

edifici ricadenti nei centri storici;

edifici vincolati dai Beni Culturali;

chiese e gli altri edifici di culto;

edifici di proprietà delle Forze armate o del Governo centrale e destinati a scopi di difesa nazionale.

Non sono soggetti all’obbligo di riqualificazione circa 4 milioni di edifici in Italia.

Gli Stati membri possono poi prevedere delle deroghe per le seguenti categorie:

edifici adibiti a luogo di culto e svolgimento di attività religiose;

fabbricati temporanei con utilizzo non superiore a 2 anni;

siti industriali, officine, depositi, edifici di servizio non residenziali a bassissimo fabbisogno energetico e di riscaldamento o raffrescamento;

stazioni di approvvigionamento infrastrutturale;

edifici agricoli non residenziali utilizzati in settori disciplinato da accordi nazionali di settore sulla prestazione energetica;

edifici residenziali utilizzati meno di 4 mesi l’anno oppure con un consumo energetico  inferiore al 25% di quello presunto annuo;

fabbricati indipendenti con superficie calpestabile totale entro i 50 metri quadri.

Per tutti gli altri edifici, invece, valgono attualmente le seguenti regole:

Nuovi edifici pubblici: zero emissioni dal 2026;

Edifici non residenziali/pubblici dovranno essere in classe E/F  entro il 2027;

Tutti i nuovi edifici dovranno adeguarsi alle tecnologie solari entro il 2028;

Nuovi edifici residenziali dovranno avere zero emissioni dal 2028;

Edifici non residenziali/pubblici dovranno essere in classe D/E entro il 2030;

Edifici residenziali classe E entro il 2030;

Case in ristrutturazione, tecnologie solari entro il 2032;

Edifici residenziali, essere classe D entro il 2033.

Secondo le stime effettuate dall’Enea, il 74% delle abitazioni italiane, cioè 11 milioni, sarebbe in classe energetica inferiore alla “D”. L’Italia è al nono posto nella classifica pubblicata dallo U.S. Green Building Council (USGBC) dei 10 migliori Paesi al mondo per edifici certificati sostenibili nel 2022.

Nella classificazione di efficienza energetica (dalla lettera A alla G), la classe G dovrà essere del 15% degli edifici con le prestazioni energetiche peggiori in ogni Stato membro. Gli interventi di miglioramento delle prestazioni energetiche dovranno essere effettuati, secondo quanto riporta la direttiva, al momento della vendita dell’immobile, oppure al momento della ristrutturazione dell’edificio.

Bonus Case Green 2023

Attualmente è possibile usufruire di un bonus per l’acquisto di una casa green (co. 76 della L. 197/2022). Puoi ottenere una detrazione al 50% dell’IVA entro il 31 dicembre 2023. Per ottenere l’agevolazione, gli immobili acquistati devono rientrare nelle classi energetiche A e B e devono essere comprati direttamente dal costruttore o da organismi di investimento collettivo del risparmio (OICR) immobiliari.. Il 50% dell’importo dell’IVA potrebbe essere portato in detrazione ai fini IRPEF in 10 anni.

Per chi non si adegua il serio rischio è la non commerciabilità del bene immobiliare.

* Questo articolo ha scopo informativo, non ha valore prescrittivo. *

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Dott. Francesco Agati Consulente Immobiliare

Intermediario, Tecnico/Legale