Dott. Francesco Agati: Global International Valuation Standard Committee. (Estimo seconda parte)
Il presente articolo parlerà della stima economica internazionale, anno moderno di nascita (1970) e perché (crack banche londinesi). Per quando sintetico si riferisce ad un numero ridotto di professionisti quali docenti universitari, studenti e studiosi di economia internazionale di altissimo livello.
International Valuation Standard Committee. Gli standard internazionali, riferiti esplicitamente alla valutazione immobiliare, sono un insieme di dettami procedurali e metodologici uniformati da appositi istituti e, per questo, condivisi dalla maggior parte dei valutatori e da chi utilizza le stime. Gli standard sono, quindi, un linguaggio tecnico – riconosciuto universalmente dagli addetti ai lavori – per mezzo del quale ognuno può redigere una valutazione corretta attraverso ragionamenti mentali prefissati e chiari, giacché uniformati. Gli standard internazionali sono richiamati dall’acronimo I VU ESSE, cioè International Valuation Standards, e sono periodicamente redatti e perfezionati dal Comitato per gli standard internazionali di valutazione di Londra I VU ESSE CI, International Valuation Standard Committee.
Le regole espresse attraverso gli standard, sono, pertanto, uniformi e il loro successo sta nell’essere, appunto, condivise e nell’avere una natura metodologica oltreché applicativa e, quindi, pratica. Gli standard valutativi internazionali derivano da norme convenzionali legate essenzialmente alla pratica professionale quotidiana e consistono in atteggiamenti disciplinari comuni. Al fine di non favorire uno spirito critico nei confronti degli standard internazionali, occorre però precisare che la necessità di pervenire a un’unificazione dei procedimenti, discende dalle esigenze delle istituzioni finanziarie di avere delle certezze in tema di garanzie immobiliari. Nella versione italiana degli standard, infatti, è l’ABI, Associazione Bancaria Italiana, la prima ad attivarsi in tale direzione con l’emanazione delle cosiddette Linee guida. Tali standard, sono definiti dalla stessa ABI come procedure per la valutazione degli immobili a garanzia di esposizioni creditizie. Gli standard però, conservano un’immagine distintiva giacché, essendo sostanzialmente legati ai metodi tradizionali, attraverso dei passaggi diversi, riescono a stabilire il valore degli immobili in maniera precisa, sempre rapportandoli al fine per cui sono nati: la garanzia creditizia. Le nuove metodologie hanno il grande merito di aver eliminato dal mercato i valutatori.
Gli improvvisati si affidano soltanto alla fissazione del valore al metro quadrato, peraltro, desunto da database inaffidabili o persino stabilito estemporaneamente a sensazione personale. Soggetti che si affidano, dunque, a questo valore unitario semplicemente moltiplicandolo per la superficie dell’immobile. Gli standard, inoltre, hanno un altro pregio, poiché la loro origine e il legame continuo con l’attualità professionale e le esigenze della committenza valutativa, determinano continui aggiornamenti, revisioni e modifiche della loro struttura, per costituirne un apparato sempre al passo con i tempi, ma al tempo stesso facendone da limite al dibattito culturale e cristallizzando così, la materia.
Gli IVS sono stati ideati, predisposti e sviluppati interamente dall’International Valuation Standard Council, la cui nascita risale alla metà degli anni settanta quando il Regno Unito, in piena crisi economica, registrò il crollo del mercato immobiliare. Fu proprio in quel periodo che, a causa di quella consueta crisi ciclica, si manifestarono delle variazioni sensibili dei prezzi di mercato degli immobili ed emerse la necessità di pervenire a dei valori di stima che fossero rispondenti della realtà in divenire e potessero, quindi, già da allora, garantire le esposizioni creditizie delle banche. I rapidi cambiamenti economici di quegli anni, che riflettono ancora oggi i loro effetti nefasti, spinsero, pertanto, gli operatori di mercato ad avvicinarsi ai metodi di valutazione corretta dei beni e ad attribuire, dunque, importanza alla valutazione professionale.
Unificare le procedure per la stima dei beni immobiliari divenne un obbligo imperativo dovuto alla necessità di misurare correttamente gli investimenti e i patrimoni delle società del settore. Fu, inoltre, immediatamente chiaro che, una mancanza di standard di valutazione accreditati universalmente in campo internazionale, avrebbe progressivamente condotto a un disordine economico devastante e, inoltre, fu altrettanto evidente che le diversità di vedute e metodi potenzialmente esistenti tra le diverse istituzioni nazionali di valutazione professionale, avrebbero potuto originare incomprensioni pericolose. L’internazionalizzazione dell’economia ha poi reso tale impellenza ancora più evidente e, oggi, da tale necessità non può sottrarsi nemmeno il nostro paese, inserito, forse suo malgrado, in un’economia globale a livello planetario. Le procedure, come detto, si sono appiattite sulle proposte di metodo provenienti dal mondo anglosassone, senza alcuna possibilità di mediazione dialettica da parte di aree culturali diverse o da scuole estimative accreditate come quella italiana. Questo sistema, del resto, non è nuovo, giacché anche in molte altre discipline si parla più di cooptazione culturale che di reale unificazione internazionale partecipata.
Metà anni 70 e 1981. Tornando alla metà degli anni settanta, come risposta alla necessità di avere un metodo unificato, aggiornato e condiviso per la stima dei beni immobiliari, i componenti della commissione tecnica dell’Istituto dei periti valutatori del Regno Unito, Royal Institution of Chartered Surveyors, ERRE I CI ESSE e alcuni rappresentanti delle professioni estimative statunitensi, diedero inizio, verso la fine degli anni Settanta, a una dialettica costruttiva che portò, nel 1981, alla creazione del Comitato Internazionale per gli Standard di Valutazione degli Asset, The International Assets Valuation Standards Committee, TI A VU ESSE CI.
Anni 80 Negli Stati Uniti. Durante gli anni ottanta, ci fu già una prima crisi del credito, dovuta al finanziamento FACILE nel settore immobiliare, e, dunque, alle sofferenze provocate dai mutui ipotecari non pagati e non garantiti da asset dal valore reale. Le responsabilità allora, però, non caddero sulle istituzioni finanziarie, bensì soltanto sulle errate valutazioni degli immobili, mentre in realtà le errate stime di valore erano ieri, come lo sono ancora oggi, dettate soltanto dalla scorretta necessità di creare una garanzia artificiosa all’operazione finanziaria. Furono, quindi, introdotti dei codici di etica professionale per i valutatori, mentre poco fu scritto per le banche. Codici, peraltro, disattesi metodicamente anche dagli estimatori professionisti, tuttavia, nacque l’esigenza di fare riferimento a una metodologia e a definizioni standardizzate per regolare e rendere più trasparente il mercato.
1987. Con l’internazionalizzazione crescente del business della finanza e dei servizi immobiliari, la necessità di passare a standard universalmente condivisi e compresi a tutte le latitudini, divenne sempre più impellente. Si cercò di arginare, dunque, il rischio di un allargamento della crisi della finanza immobiliare a causa di errate valutazioni dei periti professionisti, dando urgentemente vita, nel 1987, alla Fondazione per la Valutazione, The Appraisal Foundation, tramite l’unione delle maggiori istituzioni del settore presenti nel paese.
1989 Nel 1989. Congresso degli Sati Uniti emanò la riforma delle istituzioni finanziarie con la quale, per tutelare le banche dalle perdite derivanti dal settore dei mutui e investimenti immobiliari, si adoperò per regolare la professione del valutatore immobiliare, Real Estate Appraiser. All’interno di tale riforma trovò spazio, pertanto, la normalizzazione degli standard professionali delle pratiche di valutazione.
Gennaio 1989. Dalla fine del gennaio 1989 sono, dunque, riconosciute in tutti gli Stati Uniti, le linee guida per la valutazione professionale, attraverso il sostegno concreto del Consiglio per la Qualificazione dei Valutatori Professionisti, Appraiser Qualifications Board, A CU BI e il Consiglio per gli Standard di Valutazione, Appraisal Standards Board, A ESSE BI. L’ A CU BI ha come compito quello di fissare conoscenze, esperienze e requisiti minimi per l’esame degli aspiranti valutatori immobiliari riconosciuti dallo Stato e accedere, così, alla professione, mentre l’ A ESSE BI stabilisce le norme per lo sviluppo delle valutazioni, emettendo periodicamente una relazione dei risultati ottenuti; quest’ultimo promuove, inoltre, l’uso, la comprensione e l’applicazione delle linee guida per la valutazione professionale.
1994. Nel Regno Unito nel 1994 il TI A VU ESSE CI cambia nome e nasce così il Comitato Internazionale degli Standard di Valutazione, International Valuation Standards Committee, I VU ESSE CI, fondato con l’adesione di circa venti organizzazioni nazionali e con il compito di stabilire, aggiornare e diffondere gli standard internazionali di stima.
2003 Nel 2003. L’IVSC afferma definitivamente il principio per il quale la valutazione è una disciplina che necessita certamente di principi condivisi a livello internazionale, ma non va scordata una conoscenza approfondita delle metodologie scientifiche e delle esperienze professionali con supporti di analisi statistiche, dati quantitativi e qualitativi aggiornati. Con l’aumento della domanda di standard valutativi nei settori più disparati, l’I VU ESSE CI riconobbe che la sua struttura organizzativa a comitato, con oltre cinquanta Paesi aderenti, non era più in grado di fornire per tempo, le risposte a tutte le esigenze di standardizzazione. Nel gennaio 2007 furono, così, avanzate le proposte per una completa trasformazione dell’I VU ESSE CI da comitato formato dai rappresentanti delle organizzazioni aderenti alla sua valutazione, a un organismo indipendente di studi per l’unificazione degli standard.
2008. Nell’ottobre del 2008 è tornato a essere operativo nella sua nuova veste e il nuovo nome, pertanto, ha assunto la qualifica di Consiglio in luogo del precedente Comitato. I VU ESSE CI oggi, dunque, non è più l’acronimo dell’International Valuation Standards Committee, ma del più aggiornato International Valuation Standards Council. Questa nuova istituzione internazionale ha oggi sede a Londra, mentre negli Stati Uniti rimane la fondazione operativa.
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Dott. Francesco Agati Consulente Immobiliare
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