Dott. Francesco Agati: Stima Immobiliare (prima parte). Cenni storici
Sempre più proprietari di beni reali si rivolgono presso il nostro studio per stimare (valutare) il proprio bene, alcuni per curiosità, altri per eredità, molti per compravendite; vogliono sapere se l’immobile che vogliono acquistare vale il prezzo richiesto.
Cercherò di spiegare in maniera sintetica, di facile apprendimento per tutti insegnanti, studenti universitari, appassionati; il significato dell’estimo dalle sue origini fino ai giorni nostri. Il presente articolo introdurrà il lettore nella bellissima materia, i primi a scrivere qualcosa furono gli eracleesi stanchi delle occupazioni abusive delle proprietà, nella fase di studio intermedia un ruolo importantissimo hanno i napoletani e pugliesi; l’estimo diventa importantissima materia per l’economia negli anni 70 con il crack delle banche inglesi che iniziano a disciplinare la materia e internazionalizzarla.
Si inizia a parlare di estimo con Lapizzaia, del sedicesimo secolo. Nello stesso periodo sono degni di citazione anche Stainer, Telese, Capra e Del Re. Secondo lo storico dell’estimo Vittorio Niccoli i primi principi estimativi autonomi e che danno inizio alla materia possono farsi risalire all’incisione di due tavole eracleesi.
Le due tavole bronzee eracleesi vennero rinvenute nel 1732 nell’alveo del torrente Calandrella-Cavone in località Acinapura in Basilicata. Le tavole furono ricomposte e immediatamente interpretate. La loro emissione fu dovuta a una occupazione illegale di terre dei templi di Dioniso ed Atena, in precedenza messe a disposizione dalla città.
L’argomento esposto nelle tavole descrive, quindi, un evento ricorrente nel tempo: l’occupazione abusiva di terre, spesso pubbliche. il riferimento estimativo . testimoniato dai contratti, documenti che riportano gli elementi sostanziali di quanto deciso e convenuto a seguito dell’indagine conoscitiva della situazione di fatto esistente in Eraclea, corredata dei dati economici indispensabili ad illustrare l’andamento dei valori di mercato dei beni e delle loro utilità.
Estimo è una parola che deriva dal latino estimare. Qualcuno vorrebbe farlo, invece, derivare dal greco ectimao o persino dal gotico aistan , ma il significato è sempre il medesimo, riconoscere il pregio o il valore di qualcosa. VALORE e PREZZO sono due concetti differenti e come vedremo derivano da due processi completamente diversi. il valore, tuttavia, per poter essere immediatamente compreso, ha bisogno di una misurazione secondo una scala cardinale (quantitativa) progressiva che si esprime, appunto, attraverso il prezzo. L’estimo è basato su criteri statistico-matematici, presenta sempre un elemento di giudizio determinato da chi esprime il parere vale a dire il perito estimatore. Proprio per questo intervento del perito estimatore si dice che l’estimo è un “metodo”, cioè il modo più corretto per operare in una determinata materia da parte di un individuo.
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Dott. Francesco Agati Consulente Immobiliare
Intermediario, Tecnico/Legale
