Dott. Francesco Agati: Gli investimenti NPL immobiliari sono i più redditivi e sicuri dei crediti deteriorati

I crediti deteriorati delle banche (in inglese Non-Performing Loans – NPL) sono esposizioni verso soggetti che, a causa di un peggioramento della loro situazione economica e finanziaria, non sono in grado di adempiere in tutto o in parte alle proprie obbligazioni contrattuali.

La profonda e prolungata recessione che ha colpito l’economia italiana e la lunghezza delle procedure di recupero dei crediti hanno concorso a determinare un elevato livello di crediti deteriorati nel sistema bancario italiano.

La Banca d’Italia ritiene che il problema dei crediti deteriorati delle banche italiane sia serio ma gestibile; che esso vada chiaramente inquadrato e affrontato; che non sia corretto parlare di questo problema come di un’emergenza per l’intero sistema bancario.

In particolare:

Le sofferenze sono esposizioni verso soggetti in stato di insolvenza o in situazioni sostanzialmente equiparabili. Le inadempienze probabili sono esposizioni (diverse da quelle classificate tra le sofferenze) per le quali la banca valuta improbabile, senza il ricorso ad azioni quali l’escussione delle garanzie, che il debitore adempia integralmente alle sue obbligazioni contrattuali. Le esposizioni scadute e/o sconfinanti deteriorate sono esposizioni (diverse da quelle classificate tra le sofferenze o le inadempienze probabili) che sono scadute o eccedono i limiti di affidamento da oltre 90 giorni e oltre una predefinita soglia di rilevanza.

A dicembre scorso, dei 173 miliardi di crediti deteriorati netti, 81 erano classificati come sofferenze, 85 come inadempienze probabili e 7 come esposizioni scadute e/o sconfinanti deteriorate.

 Fondi di investimento NPL: quali sono i vantaggi

Tra le varie tipologie di fondi di investimento, troviamo anche quelli orientati agli NPL. In questo caso, il fondo raccoglierà i capitali degli investitori per acquistare dei crediti deteriorati. Il guadagno realizzato verrà spartito tra gli investitori in proporzione al capitale che ciascuno di loro ha messo a disposizione.

Gli NPL sono investimenti che comportano dei rischi, di cui parleremo meglio tra poco. D’altra parte, le prospettive di rendimento sono molto elevate. Rischio alto rendimento alto.

Le banche tendono infatti a volersi liberare di questi crediti il prima possibile, vuoi perché costituiscono un rischio reale da tenere costantemente sotto controllo, vuoi perché sottostanno a una regolamentazione ben precisa riguardo al volume di NPL che possono detenere nei loro bilanci. Fatto sta che molto spesso gli NPL vengono ceduti per una percentuale minima rispetto al loro valore.

Se guardiamo agli NPL immobiliari, che sono quindi garantiti da un immobile, si può scendere fino al 30% del valore nominale. Chi acquista il credito avrà però il diritto di recuperare il 100%. Ecco dunque spiegato perché le prospettive di guadagno sono così interessati.

I rischi dei fondi di investimento NPL 

A questo riguardo, i fondi di investimento tendono a tutelarsi almeno parzialmente contro questo rischio. Un fondo non punterà tutto il capitale su un solo credito, ma tenderà ad acquistarne diversi al fine di diversificare e poter gestire al meglio il rischio.

Prima di orientarsi su un fondo NPL specifico, un investitore dovrebbe sempre informarsi accuratamente sulla sua composizione, oltre che sulle modalità di gestione e recupero. Una verità emersa in modo chiaro durante la pandemia è infatti proprio questa: soltanto una gestione sostenibile, orientata a massimizzare le probabilità di recupero, si rivela davvero proficua per le parti coinvolte, investitori inclusi. Occorre dunque fare uno sforzo mirato verso la valorizzazione, agendo se necessario su un orizzonte temporale di medio e lungo termine.

Come abbiamo accennato poco sopra, gli NPL immobiliari vengono generalmente considerati meno rischiosi rispetto agli altri, proprio perché garantiti da un immobile. In questo caso l’eventualità di perdere l’intero capitale investito è quindi piuttosto remota, pur non trattandosi di un investimento privo di rischi.

Acquistare NPL nel Settore Immobiliare Online, il Dott. Francesco Agati sarà il primo a farlo in Italia. 

Questo scenario potrebbe ben presto diventare reale. Già da qualche tempo il Fondo Monetario Internazionale sta premendo affinché abbia luogo una riduzione degli NPL, anche nel settore immobiliare. Il modo migliore per ridurre i crediti deteriorati detenuti dalle banche è venderli il più velocemente possibile. Finora le banche si sono sbarazzate degli NPL mediante i prodotti finanziari derivati. Ma ormai i risparmiatori si sono fatti furbi, e preferiscono investire nel mattone anziché in debito tossico. Quindi, per le banche aprire il mercato degli NPL nel settore immobiliare può essere conveniente.

Stiamo proponendo a diverse banche di collegare il mercato degli NPL al mercato immobiliare è tecnicamente possibile, è permesso anche dalle nostre leggi. Il Dott. Francesco Agati sarà il primo a farlo in Italia. 

Per maggiori informazioni il Dott. Francesco Agati vi aspetta in sede a Gela, via Berchet, 5. Oppure telefonicamente al numero (+39) 3295630000 o via email agatiimmobiliare@gmail.com.

Dott. Francesco Agati Consulente Immobiliare

Intermediario, Tecnico-Legale