Dott. Francesco Agati: è possibile comprare casa senza notaio?
L’attività che il notaio compie. Parte di questa attività prevede la richiesta di tutta la documentazione necessaria, che spesso è difficile o comunque laboriosa da reperire, (catasto, urbanistica, APE, certificati ipotecari, regolamento condominiale, trascrizione, nota di trascrizione, voltura, ecc.). Sia chiaro, tale “fabbisogno di documenti” non dipende dal notaio ma dalle norme, che si fanno di decennio in decennio sempre più complesse. Ma tant’è: l’interfaccia è fornita dal notaio, dunque, forse inconsapevolmente, compratore e venditore tendono ad assegnargli più responsabilità di quanto effettivamente non ne abbia.
Cosa dice la legge:
La legge, in realtà, non stabilisce l’obbligo di fare riferimento esclusivamente al notaio per la composizione dell’atto di compravendita. Stando alla normativa attuale, la vendita può essere realizzata anche mediante scrittura privata, purché abbia data certa e sia accompagnata dall’autenticazione delle firme. In linea teorica, la scrittura privata potrebbe essere redatta anche da un tecnico, avvocato o agenzia, dalle parti rogitanti. Appunto. Stando alla legge, le firme in caso di compravendita vanno autenticate dal notaio e solo dal notaio, ma sempre secondo la legge un ufficiale del comune può autenticare le firme presso l’ufficio comunale preposto, legalmente avrebbero lo stesso peso giuridico.
Nel DDL Concorrenza presentato nel 2015 compariva una norma che concedeva agli avvocati, a certe condizioni (passaggio di immobili dal valore pari o inferiore a 100mila euro), con la possibilità di autenticare le firme. Il DDL è diventato la legge, ma al momento del varo la norma sugli avvocati era già stata stralciata. Dunque, non è possibile comprare casa senza notaio, se non alle condizioni a dire il vero molto stringenti che abbiamo elencato.
Fare riferimento al notaio solo ed esclusivamente per l’autenticazione delle firme è una prassi insolita. La questione compravendita è troppo complessa per lasciarla a una scrittura privata. Il legislatore dispone obblighi precisi per ciò che concerne le compravendite. Per capirlo è sufficiente leggere un qualsiasi atto di vendita: i riferimenti alla legge sono numerosi, le formule consolidate, le dichiarazioni più che specifiche, i documenti da allegare molteplici. Dunque, non c’è dubbio: è necessario l’intervento di un professionista.
A questo punto, tanto vale chiedersi quanto costi; c’è da chiarire un aspetto: la professione, almeno sotto il profilo dei prezzi, è stata liberalizzata. I notai, insomma, possono chiedere le cifre che vogliono. Inoltre, tali cifre contengono sempre le tasse, che il notaio paga per conto del compratore, per esempio le imposte ipotecarie.
Considerando il solo onorario notarile, dunque escludendo le tasse, mediamente un notaio chiede il 1,5% sul prezzo dell’immobile. Se però il prezzo è troppo basso, magari inferiore ai 100.000 euro, impone una cifra fissa. In genere, questa si aggira intorno ai 1.500 euro. Il ché, sommato alle tasse sopracitate, vuol dire una spesa “notarile” complessiva vicina ai 3.000 euro.
Il nostro consiglio prima di conferire un’incarico al notaio sarebbe buona abitudine effettuare dei preventivi con più professionisti, la differenza tra un notaio e l’altro sarà sorprendente, inoltre nella compravendita il venditore non paga mai nulla.
Anche se tutta la documentazione viene consegnata da un tecnico/legale o Intermediario Immobiliare, e il Notaio redige soltanto il contratto di compravendita dopo aver effettuato controlli sull’autenticità della documentazione e richiesto il certificato ipotecaria (è l’unico obbligato a richiederlo 24 ore prima l’atto o in giornata), il mio consiglio è sempre di rivolgersi ad un notaio per questa complessa procedura, eventuali errori possono essere sempre imputati al professionista.
Per maggiori informazioni il Dott. Francesco Agati vi aspetta in sede a Gela, via Berchet, 5. Oppure telefonicamente al numero (+39) 3295630000 o via email agatiimmobiliare@gmail.com
Dott. Francesco Agati Consulente Immobiliare
Intermediario, Tecnico/Legale
