Dott. Francesco Agati: Contratto di Locazione Transitorio – Contratto di Locazione Commerciale
Per ogni necessità vi aspettiamo in ufficio, ogni contratto, ogni controversia, deve essere studiata da professionisti nel settore immobiliare. Lo scopo della nota è garantire un minimo di cultura immobiliare ai lettori.
Il contratto di locazione transitorio è la formula di locazione più conveniente da stipulare per il proprietario di un immobile quando il locatario ha esigenze temporanee non turistiche. È bene seguire con attenzione le procedure previste dalla legge per redigere un contratto transitorio valido ed evitare di incorrere in sanzioni penali.
Il contratto di locazione transitorio è una formula di locazione ad uso abitativo regolamentata dall’art. 5 della Legge n. 431 del 1998. Il testo di legge stabilisce che il locatore, nonché il proprietario dell’immobile, può concedere per un periodo di tempo limitato il proprio immobile ad un locatario, a fronte del pagamento di un corrispettivo in denaro.
Il contratto di locazione transitorio può avere una durata minima di 30 giorni e una durata massima di 18 mesi. La stipula di un contratto di questo tipo conviene quando il locatario è una persona che necessita di un’abitazione per periodi di tempo limitati, principalmente per esigenze di studio o lavoro.
Il contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria non è soggetto all’obbligo di disdetta. Ciò significa che, al termine della durata naturale del contratto, l’accordo di locazione cessa automaticamente. Se il locatario intende prolungare il contratto di affitto, deve comunicare la richiesta di rinnovo (documentando il perdurare dell’esigenza di locazione) al proprietario dell’immobile.
Per quanto riguarda la tassazione dei contratti di affitto transitorio, è prevista la cedolare secca, ovvero il pagamento di un’unica imposta sostitutiva pari al 21% del canone annuo. In alcuni casi, il contratto di affitto transitorio tasse può prevedere un’imposta ancora più bassa, pari al 10% del canone. Ciò avviene quando il contratto di affitto transitorio cedolare secca viene stipulato nei Comuni che hanno limitate disponibilità abitative o nei Comuni maggiormente popolati.
Il contratto transitorio può essere stipulato quando la locazione del conduttore non è inferiore a 30 giorni e non è superiore a 18 mesi.
La registrazione di un contratto di affitto transitorio prevede il pagamento di un’unica imposta, dovuta con un minimo di 67,00 euro all’atto di registrazione e ogni anno al rinnovo del contratto.
Gli affitti transitori sono formule di locazione ideali da stipulare quando il conduttore è un soggetto avente esigenze di studio o di lavoro temporanee non turistiche.
– le generalità dei contraenti,
– la descrizione dell’unità locata (come l’indirizzo, il numero di vani, le pertinenze),
– i dati catastali (particella, subalterno, rendita e così via) necessari ai fini della registrazione;
– il canone locatizio,
– la durata della locazione.
– Busta Paga
– Contratto di Lavoro
– (Stato di famiglia)
– APE
– Agibilità
– Visura Aggiornata
– Planimetria Catastale
– La Locazione Commerciale
L’immobile concesso in locazione commerciale deve essere adibito a:
attività industriali, commerciali e artigianali, purché non si tratti di attività agricole;
attività di interesse turistico (comprese quelle di cui all’art. 2, legge 326/1968).
ad esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo (si pensi ad avvocati, commercialisti e così via).
Si applica la disciplina della locazione commerciale anche alle pertinenze (garage, cantine, magazzini), solo se collegate funzionalmente all’attività commerciale.
Il locatore deve consegnare al conduttore l’Attestato di prestazione energetica (APE), ossia il documento che attesta le caratteristiche energetiche di un edificio. All’interno del regolamento contrattuale, inoltre, va inserita un’apposita clausola in cui il conduttore dichiara di aver ricevuto l’APE, pena il pagamento di una sanzione amministrativa, la sanzione è da euro 1.000 a euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà; al pagamento sono solidalmente obbligate ambo le parti (art. 6 c. 3 d.lgs. 192/2005).
Contenuto del contratto
Il regolamento contrattuale contiene alcuni elementi obbligatori e può contemplarne altri facoltativi. In particolare, il contratto di locazione commerciale deve indicare:
– Le generalità dei contraenti,
– La descrizione dell’unità locata (come l’indirizzo, il numero di vani, le pertinenze),
– I dati catastali (particella, subalterno, rendita e così via) necessari ai fini della registrazione;
– Il canone locatizio,
– La durata della locazione.
– Licenza/P.IVA
– Estratto Conto Aziendale
– Estratto Camerale
– APE
– Agibilità
– Visura Aggiornata
– Planimetria Catastale
– Elaborato Planimetrico
– Destinazione D’Uso
Come anticipato, il contratto può contenere altre indicazioni, come una disciplina particolare in tema di miglioramenti e addizioni, o specifiche modalità di pagamento del canone. Per quanto non disposto espressamente nel contratto, si rinvia alla disciplina generale, contenuta nel codice civile e nelle leggi speciali (legge 392/1978).
Sono nulle le clausole contrattuali contrarie a norme imperative. Ad esempio, la clausola che prevede una durata inferiore a 6 anni è nulla e comporta l’applicazione automatica del termine di legge o, ancora, sono nulle le clausole che prevedono la risoluzione del contratto in caso di alienazione dell’immobile (art. 7 richiamato dall’art. 41 legge 392/1978).
Forma e registrazione del contratto
Il contratto di locazione commerciale non deve avere forma scritta ad substantiam (come, invece, la locazione abitativa), la quale è prescritta dalla legge solo in caso di durata ultranovennale (art. 1350 n. 8 e 2643 n. 8 c.c.). Naturalmente, nella prassi, si ricorre alla forma scritta, necessaria ai fini della registrazione, che deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula, presso l’Agenzia delle Entrate, personalmente o tramite un intermediario (solitamente il commercialista). Le parti sono solidalmente obbligate al pagamento dell’imposta di registro, dell’imposta di bollo e delle spese di registrazione.
Scarica il modello di contratto ad uso commerciale.
Durata
I contratti ad uso commerciale hanno una durata prestabilita dalla legge, nel caso in cui i contraenti ne concordino una diversa, la locazione s’intende comunque stabilita per il termine fissato dalla normativa. È nulla la clausola che preveda una durata inferiore a quella legale.
La durata minima della locazione dipende dall’uso a cui sono adibiti gli immobili:
6 anni per gli immobili impiegati ad uso industriale, commerciale, artigianale, professionale, turistico;
9 anni per immobili ad uso alberghiero,
liberamente determinabile dalle parti per gli immobili di carattere transitorio per natura.
Analizziamo schematicamente cosa accade alle scadenze.
Alla prima scadenza:
Si ha il rinnovo automatico per ulteriori 6 anni (o 9 anni):
se il locatore non fa valere una delle condizioni di cui all’art. 29 legge 392/1978,
se il conduttore non recede.
Si ha la cessazione della locazione:
se il locatore comunica la disdetta al conduttore in presenza delle condizioni di cui all’art. 29 legge 392/1978, 12 mesi prima della scadenza contrattuale (18 mesi delle locazioni alberghiere),
se il conduttore, in presenza di gravi motivi, recede, con preavviso di 6 mesi (art. 27 c. 7 legge 392/1978)
Alla seconda scadenza:
si ha il tacito rinnovo per ulteriori 6 anni (o 9 anni):
se il locatore non comunica la disdetta (e lascia al conduttore il godimento del bene),
se il conduttore non comunica il recesso;
si ha la cessazione della locazione:
se il locatore comunica la disdetta al conduttore, 12 mesi prima della seconda scadenza (18 mesi delle locazioni alberghiere),
se il conduttore rifiuta il rinnovo alle nuove condizioni offerte dal locatore.
Il locatore 12 mesi prima della seconda scadenza può proporre al conduttore un rinnovo del contratto a nuove condizioni o alle stesse (18 mesi nelle locazioni alberghiere):
a) se il conduttore entro 60 giorni accetta, si ha la rinnovazione della locazione,
b) se il conduttore entro 60 giorni non risponde o è in disaccordo con le condizioni, si ha la cessazione della locazione.
Canone e deposito cauzionale
L’obbligazione principale del conduttore consiste nella corresponsione del canone locatizio, che solitamente avviene a trimestri anticipati, ma è anche possibile pagare l’intero canone annuale in un’unica soluzione. Il regolamento contrattuale individua le modalità di pagamento che, normalmente, prevedono il bonifico bancario, ma il versamento può avvenire anche tramite assegno bancario o vaglia da inviare al domicilio del locatore. Il conduttore ha diritto di ottenere dal locatore una ricevuta di pagamento (quietanza), ma è onerato del pagamento del valore bollato (art. 1199 c.c.)
Le parti possono determinare liberamente l’ammontare del canone, così come le modalità di aggiornamento. Tuttavia, è nulla la clausola che preveda variazioni in aumento, eccezion fatta per l’aggiornamento ISTAT (art. 32 legge 392/1978). Ogni patto finalizzato non all’aggiornamento ma all’aumento del canone è, infatti, nullo per violazione dell’art. 79 della legge 392/1978; la nullità sussiste anche quando il patto che modifica il canone iniziale integri un accordo di natura transattiva. Infatti, una simile pattuizione è diretta ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello legislativamente previsto (Cass. 8869/2017). Le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75% di quelle, accertate dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati, a pena di nullità.
Il mancato pagamento del canone rappresenta un inadempimento contrattuale e dà titolo al locatore per ottenere la risoluzione.
Solitamente, nel regolamento contrattuale, è inserita un’apposita clausola che prevede il versamento del deposito cauzionale (art. 11 legge 392/1978 richiamato dall’art. 41). Si tratta di una somma posta a garanzia del regolare pagamento del canone, delle spese accessorie, del ripristino di eventuali danni e così via. Non può essere superiore a 3 mensilità. L’importo della cauzione non può essere utilizzato per coprire il pagamento del canone. Al termine della locazione, il locatore deve restituire l’importo – maggiorato degli interessi – se il conduttore ha consegnato l’immobile nelle condizioni in cui lo ha ricevuto e ha adempiuto alle proprie obbligazioni. Il locatore non può trattenere arbitrariamente la cauzione per la copertura dei danni, senza aver previamente proposto l’azione giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti (Cass. Ord. 3882/2015).
Disdetta del locatore
Il locatore può comunicare la disdetta al conduttore 12 mesi prima (18 mesi in caso di locazioni alberghiere) della scadenza contrattuale, termine doppio rispetto alle locazioni ad uso abitativo. La disdetta è un atto negoziale unilaterale e recettizio, espressione del diritto potestativo attribuito dalla legge al locatore.
Alla prima scadenza, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto per ulteriori 6 anni (9 anni nelle locazioni alberghiere), solo in presenza dei casi tassativi indicati dalla legge (art. 29 legge 392/1978), ossia nel caso in cui egli intenda:
a) adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
b) adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell’articolo 27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
c) demolire l’immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l’azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest’ultima non sia stata nuovamente disposta;
d) ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell’articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l’azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c).
Per le locazioni di immobili adibiti all’esercizio di albergo, pensione o locanda, il locatore può negare la rinnovazione del contratto:
a) nelle ipotesi previste dall’art. 7 legge 191/1963, qualora l’immobile sia oggetto di intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l’azione di rilascio
b) se intende esercitare personalmente nell’immobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima attività del conduttore, osservate le disposizioni di cui all’art. 5 legge 191/1963.
Il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell’immobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, rispettivamente per le attività commerciali e per le attività alberghiere. Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati, sul quale la disdetta è fondata. Se il locatore non adempie alle prescrizioni di cui sopra, contratto s’intende rinnovato.
Alla seconda scadenza, il locatore può comunicare la rinuncia al rinnovo senza dover addurre alcuna motivazione; ovvero, può proporre al conduttore un rinnovo del contratto alle stesse o a nuove condizioni.
Come vedremo, una volta cessato il contratto a seguito della comunicazione della disdetta, alla prima o alla seconda scadenza, il locatore deve corrispondere l’indennità per la perdita dell’avviamento.
Recesso del conduttore
Il conduttore può recedere dal contratto in ogni momento, dando 6 mesi di preavviso, qualora ricorrano gravi motivi (art. 27 c. 7, 8 legge 392/1978). Per il recesso, la legge richiede espressamente la comunicazione a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno. In caso di mancato preavviso, il conduttore deve risarcire il locatore per lo scioglimento anticipato del contratto. L’unica circostanza in cui il conduttore non è tenuto al risarcimento di cui sopra è quella in cui dimostri che il locatore ha comunque utilizzato l’immobile e la sua anticipata restituzione non gli ha cagionato un pregiudizio patrimoniale.
La facoltà di recedere riconosciuta al conduttore può atteggiarsi duplicemente.
1) Recesso legale (art. 27 c. 8 legge 392/1978) può avvenire:
a) in qualsiasi momento,
b) previo preavviso di 6 mesi (il canone di locazione deve essere versato per tutto il semestre di preavviso, benché l’immobile venga rilasciato prima dal conduttore),
c) per gravi motivi.
Per gravi motivi si intendono fatti estranei alla volontà del conduttore, sopravvenuti alla conclusione del contratto e tali da impedirne la prosecuzione; ad esempio, la crisi finanziaria del conduttore, tale da non consentirgli di mantenere la locazione (Cass. 5803/2019). I motivi devono essere tali da rendere più gravosa, per il conduttore, la prosecuzione del contratto e la gravosità deve avere una connotazione oggettiva, che non si risolve in una valutazione unilaterale del conduttore sulla convenienza o meno di mantenere il rapporto. Pertanto, non costituisce grave motivo una ragione di convenienza economica, come aver trovato un immobile con un canone inferiore.
2) Recesso convenzionale (art. 27 c. 7 legge 392/1978): le parti possono inserire nel contratto un’apposita clausola che consenta il recesso a prescindere dai gravi motivi (necessari nel recesso legale) ovvero che subordini il recesso ad altri motivi. In ogni caso, il conduttore può recedere:
a) in qualsiasi momento,
b) previo preavviso di 6 mesi (il canone di locazione deve essere versato per tutto il semestre di preavviso, benché l’immobile venga rilasciato prima dal conduttore).
In caso di recesso del conduttore, non è dovuta l’indennità di avviamento.
Risoluzione del contratto
Oltre che per il recesso del conduttore o il diniego di rinnovo del locatore, la locazione può cessare per la risoluzione del contratto.
Per inadempimento del conduttore: l’ipotesi più ricorrente consiste nel mancato pagamento del canone locatizio (o del deposito cauzionale se contrattualmente previsto). Il locatore può agire con lo sfratto per morosità e chiedere il rilascio dell’immobile. Un altro caso può essere quello in cui il conduttore esegua innovazioni non consentite.
Per inadempimento del locatore: ad esempio, nel caso di mancata esecuzione delle opere di manutenzione necessarie o di presenza di vizi dell’immobile o di molestie al suo godimento.
La risoluzione può essere anche consensuale, ossia le parti concordemente decidono di porre fine al rapporto locatizio.
Per completezza, si ricorda che sono nulle le clausole che prevedono la risoluzione del contratto in caso di alienazione dell’immobile (art. 7 richiamato dall’art. 41 legge 392/1978).
Una volta che il contratto sia risolto, il conduttore deve restituire il bene al locatore, nello stato in cui lo ha ricevuto, fatto salvo l’ordinario deterioramento dovuto all’uso. La restituzione del bene si perfeziona con la consegna delle chiavi: «l’obbligazione di restituzione della cosa locata, gravante sul conduttore, deve ritenersi adempiuta mediante la restituzione delle chiavi dell’immobile o con l’incondizionata messa a disposizione del medesimo, senza che sia al riguardo necessaria la redazione di un relativo verbale» (Cass. 550/2012).
Nel caso di ritardata consegna del bene locato, il conduttore deve corrispondere il corrispettivo al locatore. Nel caso in cui il proprietario dimostri di aver subito un danno, ha diritto ad ottenere una cifra superiore al canone locatizio, ad esempio provando di aver subito un pregiudizio essendo impossibilitato a locare a terzi il bene (art. 1591 c.c.). Si rinvia al paragrafo sulla “restituzione del bene locato”.
Indennità per la perdita dell’avviamento
L’indennità per la perdita di avviamento corrisponde a quel «sovrappiù di valore economico che si incorpora nell’immobile per il fatto che vi è stata lungamente esercitata un’attività produttiva che ne ha fatto un centro di attrazione per la clientela» (V. ROPPO, Istituzioni di diritto privato, Bologna, Monduzzi, 1998, 472).
Se la locazione cessa per volontà del locatore, egli deve corrispondere al conduttore un’indennità pari a:
18 mensilità del canone (per le locazioni commerciali);
21 mensilità del canone (per le locazioni alberghiere).
Inoltre, il conduttore ha diritto ad un’ulteriore indennità, sempre pari a 18/21 mensilità, nel caso in cui l’immobile venga adibito alla stessa attività rispetto a quella uscente, sempre che tale nuova attività venga iniziata entro 1 anno dalla cessazione della precedente (art. 32 c. 2 legge 392/1978).
Riassumendo, l’indennità è sempre dovuta in caso di:
diniego di rinnovazione del locatore alla prima scadenza;
disdetta del locatore alle scadenze successive,
L’indennità non deve essere corrisposta in caso di:
locazione avente ad oggetto un’attività professionale (come lo studio di un avvocato o un commercialista),
immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori,
immobili destinati all’esercizio di attività di carattere transitorio,
immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici (art. 35 legge 392/1978),
recesso del conduttore alla scadenza contrattuale,
recesso del conduttore nel corso della locazione,
risoluzione del contratto.
In relazione alla risoluzione del contratto proposta dal conduttore per inadempimento del locatore, secondo la giurisprudenza, non è dovuta l’indennità di avviamento, ma il conduttore ha a disposizione l’azione di risarcimento del danno, in cui una voce potrebbe essere proprio la perdita dell’avviamento.
Nel caso di negozi posti all’interno di centri commerciali, la giurisprudenza ha rilevato che «i centri commerciali assumono una funzione attrattiva di clientela che costituisce – a ben vedere – il risultato del richiamo operato dalle singole attività che vi hanno sede, in una sorta di sinergia reciproca»; pertanto, è arduo distinguere tra un avviamento “proprio” del centro che non sia anche “proprio” di ciascuna attività in esso esercitata, quindi «anche in relazione ai contratti di locazione relativi ad immobili interni o complementari a centri commerciali deve essere riconosciuta l’indennità per la perdita dell’avviamento» (Cass. 18748/2016)
Nelle ipotesi di sublocazione, il locatore deve corrispondere la somma al conduttore-sublocatore, il quale a sua volta è tenuto a versarla al subconduttore (Cass. 692/1994; Cass. 15579/1998). Invero, la giurisprudenza, in materia, non è pacifica e non sono mancate pronunce secondo le quali l’indennità spetterebbe esclusivamente al subconduttore (Cass. 19310/2005).
Il conduttore gode di un diritto di ritenzione dell’immobile (art. 34 c. 3 legge 392/1978) sino a quando non gli venga corrisposta l’indennità di avviamento; in ogni caso, durante detto periodo egli deve corrispondere il canone al locatore.
Diritto di prelazione del conduttore
Ricorrono due ipotesi: la prelazione in caso di vendita e in caso di nuova locazione
A) Prelazione in caso di vendita
Nel caso in cui il locatore intenda vendere l’immobile o trasferire a titolo oneroso – come recita l’art. 38 legge 392/1978 – il conduttore gode del diritto di prelazione. Si tratta del diritto di essere preferito ad un altro acquirente, a parità di condizioni, nella conclusione di un contratto. Il locatore, quindi, deve comunicare al conduttore l’intenzione di alienare il bene con atto notificato tramite l’ufficiale giudiziario. La comunicazione deve contenere:
a) l’indicazione del corrispettivo richiesto per la vendita,
b) le condizioni della compravendita,
c) l’invito ad esercitare il diritto di prelazione.
Il conduttore entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione di cui sopra deve esercitare il diritto di prelazione, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli e inviarle al proprietario a mezzo ufficiale giudiziario. In tal caso, sorge l’obbligo di stipulare il contratto e il conduttore deve versare il prezzo entro 30 giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo alla notificazione da parte del proprietario.
Nel caso in cui l’immobile sia locato a più conduttori, il proprietario deve effettuare la notificazione a ciascuno di essi. I conduttori possono esercitare congiuntamente la prelazione (art. 38 c. 5) o, se qualcuno rinuncia, il diritto permane in capo ai rimanenti. Il conduttore che non abbia comunicato agli altri conduttori la volontà di avvalersi del diritto di prelazione si considera aver rinunciato (art. 38 c. 6).
Nel caso in cui il proprietario abbia violato gli obblighi di cui copra, il conduttore può esercitare il diritto di riscatto (art. 39), in particolare quando il locatore:
non abbia provveduto alla notifica,
abbia indicato un prezzo superiore a quello risultante dal contratto.
Nelle citate ipotesi, il conduttore entro 6 mesi dalla trascrizione del contratto ha titolo per riscattare l’immobile dall’acquirente e dai successivi aventi causa (trattasi di prelazione reale). Il conduttore con atto di citazione – quindi in un apposito giudizio – deve formulare la richiesta di riscatto direttamente nei confronti dell’ultimo compratore; dopodiché deve pagare il prezzo risultante dal contratto di compravendita tra il proprietario e il terzo entro 3 mesi decorrenti:
– dalla prima udienza (in caso di mancata opposizione dell’acquirente),
– dal passaggio in giudicato della sentenza (in caso di opposizione)
Il conduttore non gode del diritto di prelazione nei seguenti casi (art. 38 c. 7 legge 392/1978):
quando il locatore trasferisce il bene a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado (ad esempio, ai figli);
in caso di comunione ereditaria, in quanto la prelazione opera tra coeredi (art. 732 c.c.);
nel caso di negozi a titolo gratuito, come la donazione (l’art. 38, infatti, menziona i trasferimenti onerosi)
B) Prelazione in caso di nuova locazione
Il locatore che intende locare a terzi l’immobile, alla scadenza del contratto rinnovato, deve comunicare le offerte al conduttore, mediante raccomandata con avviso di ricevimento, almeno 60 giorni prima della scadenza (art. 40 legge 392/1978).
Il locatore non deve adempiere a tale obbligo quando:
il conduttore abbia comunicato che non intende rinnovare la locazione,
nei casi di cessazione del rapporto di locazione dovuti a
risoluzione per inadempimento,
recesso del conduttore,
ad una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 (a partire dall’agosto del 2020, le procedure del d. lgs. 14/2019 – Codice della Crisi d’Impresa).
Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro 30 giorni dalla ricezione della comunicazione del locatore, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore.
Il diritto di prelazione permane in capo al conduttore anche nel caso in cui:
il contratto tra il locatore e il nuovo conduttore sia sciolto entro 1 anno,
quando il locatore abbia ottenuto il rilascio dell’immobile non intendendo locarlo a terzi, e, viceversa, lo abbia concesso in locazione entro i 6 mesi successivi.
Le disposizioni in materia di diritto di prelazione e riscatto (artt. 38, 39, 40) non si applicano agli immobili (art. 41 c. 2 legge 392/1 978):
utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori,
destinati all’esercizio di attività professionali,
ad attività di carattere transitorio,
agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.
Modifica delle parti: morte del conduttore
In linea generale, in caso di decesso di una delle parti, nel contratto succedono gli eredi. L’art. 37 legge 392/1978 detta una serie di regole nell’ipotesi del decesso del conduttore.
Gli succedono nel contratto coloro che, per successione o per precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore alla apertura della successione, hanno diritto a continuarne l’attività.
In caso di separazione legale o consensuale e di divorzio, il contratto di locazione si trasferisce al coniuge, anche se non conduttore, che continui nell’immobile la stessa attività già ivi esercitata assieme all’altro coniuge prima della separazione legale o consensuale ovvero prima del divorzio.
Se l’immobile è adibito all’uso di più professionisti, artigiani o commercianti e uno solo di essi è titolare del contratto, in caso di morte gli succedono nel contratto, in concorso con gli aventi diritto di cui sopra, gli altri professionisti, artigiani o commercianti.
Nelle ipotesi di recesso del titolare del contratto, succedono nello stesso gli altri professionisti, artigiani o commercianti. In tal caso il locatore può opporsi alla successione nel contratto, per gravi motivi, con le modalità di cui all’art. 36 (in materia di sublocazione e cessione del contratto).
Altre tipologie di contratti ad uso commerciale
1. Attività professionale
Quando l’immobile è concesso in locazione per lo svolgimento di un’attività professionale, (ad esempio, lo studio di un avvocato o commercialista), la legge detta una disciplina particolare. Come abbiamo visto, i conduttori non hanno diritto all’indennità di avviamento e neppure il diritto di prelazione né in caso di vendita né in caso di nuova locazione (art. 35). Inoltre, in caso di decesso del professionista, che abbia locato l’immobile insieme ad altri professionisti, questi ultimi succedono nel contratto in concorso con gli eredi (art. 37 c. 3).
2. Locazioni stagionali
Si tratta di un contratto concluso per un’attività legata ad uno specifico arco temporale (ad esempio, estivo o invernale); si pensi ad un bar che viene aperto solo in estate.
In questo caso, il locatore è obbligato a locare l’immobile, per la medesima stagione dell’anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto (art. 27 c. 6 legge 392/1978). L’obbligo del locatore ha la durata massima di 6 anni consecutivi (o di 9 se si tratta di utilizzazione alberghiera).
3. Locazioni commerciali transitorie
Un esempio tipico di locazione transitoria è quella volta all’apertura dei “temporary shop” anche noti come “pop-up shop”, si tratta di esercizi commerciali che agiscono per un breve lasso di tempo, ad esempio, per lanciare un nuovo prodotto sul mercato o un marchio.
La durata può essere liberamente scelta dalle parti e il conduttore non gode né del diritto all’indennità di avviamento né della prelazione (art. 27 c. 5 legge 392/1978).
Sperando che la mia consulenza vi sia stata utile vi aspetto in Via Berchet, 5 a Gela, presso AGATI IMMOBILIARE Intermediari dal 1922, potete chiamarmi dal lunedì al sabato dalle 9.30 alle 20.30, tel. 3295630000.
Dott. Francesco Agati
Consulente Immobiliare – Tecnico/Legale
