Dott. Francesco Agati spiega: la compravendita immobiliare (Art. 1470 c.c.) le fasi. “Dalla proposta al cambio di residenza”

Prima di iniziare questo percorso in cui cercherò di spiegare passo per passo e in maniera semplicistica il complesso mondo del settore immobiliare, è doveroso ringraziare questa redazione di questo portale nella persona del suo referente Saverio Cammalleri esperto in comunicazione e marketing.

Ho deciso di suddividere gli articoli per dare la possibilità a professionisti ingegneri, architetti, geometri, periti, semplici agenti immobiliari; ma anche ad avvocati, commercialisti, impiegati di banca e Forze dell’Ordine di assimilare rapidamente la complessa materia che riguarda il settore immobiliare, senza incorrere in spiacevoli errori. Errori, che possono mettere in grave difficoltà la vita economica di intere famiglie, molti delle quali “effettueranno l’acquisto più importante della loro vita”, “l’acquisto della casa”.

Il nostro percorso parte dalla compravendita immobiliare. Ogni compravendita inizia sempre con la visita dell’immobile che interessa, magari visto su internet o in vendita attraverso una seria agenzia di intermediazione che non collabora con “sensali” o “tecnici non abilitati”. L’immobile individuato deve rientrare all’interno del nostro budget. 

Dalla visita immobiliare e alla compravendita, ecco quali sono le sue fasi. 

Secondo la legge: La compravendita è un contratto consensuale, ad attribuzione corrispettiva, commutativo 

1) La proposta irrevocabile d’acquisto

Il primo passo da compiere è quello di formulare la proposta di acquisto, accompagnata da un acconto sul prezzo di vendita. Tale acconto è in realtà facoltativo, perché l’impegno da parte dell’acquirente viene assunto con la proposta stessa e non con la consegna di tale somma di denaro. 

L’acquirente, manifestata l’intenzione di acquistare quel determinato immobile alle condizioni sottoscritte. Nel caso in cui tali condizioni saranno accettate per iscritto dal venditore, le parti saranno vincolate a proseguire nella compravendita, ed il venditore incasserà l’assegno normalmente del 10% + 10% al preliminare pari al 20% totale, dato come caparra confirmatoria o penitenziale, l’immobile dovrà essere libero da pesi pregiudizievoli e in regola urbanistica, catastale e energetica. In caso di veto il venditore restituirà l’assegno versato infruttifero, e potrebbe sorgere tra i contraenti una nuova trattativa immobiliare. Ogni proposta d’acquisto deve contenere al suo interno elementi essenziali contrattuali: 

• i dati identificativi del venditore e dell’acquirente;
• l’indirizzo, la descrizione e il prezzo dell’immobile;
• l’identificazione catastale dell’immobile;
• il termine entro il quale il venditore deve accettare la proposta;
• i tempi di pagamento, la data e il luogo del futuro atto di compravendita immobiliare;
• Altre condizioni.

Il venditore è libero di accettare o meno la proposta irrevocabile fatta dall’acquirente, in caso di ville, appartamenti, case gli unici che possono vantare diritti di prelazione sono i conduttori, nei terreni gli imprenditori agricoli confinanti, non esistono altri tipi di prelazione salve quella morale (usi e consuetudini) che non esiste legalmente.

2) Il contratto preliminare

E’ una scrittura privata redatta e sottoscritta dalle parti, nel quale si individuano tutti gli aspetti che saranno inseriti nell’atto di compravendita immobiliare vero e proprio o “rogito notarile”.

Con il contratto preliminare si stabilisce che la vendita venga portata a termine alle condizioni che sono state precedentemente accordate.
Le parti sono obbligati a registrare il contratto preliminare presso l’ufficio delle entrate, la somma versata dovrà essere detratta a fini fiscali dal notaio designato. E’ possibile pure autenticare le firme dal notaio o presso l’ufficio comunale. 

Gli elementi fondamentali da inserire obbligatoriamente nel contratto preliminare sono:

• i dati dell’acquirente e del venditore;
• il prezzo dell’immobile;
• i mezzi con cui si prevede di effettuare il pagamento e le relative scadenze (assegni, bonifici);
• la descrizione della casa e dei confinanti;
• la data definitiva della stipulazione del contratto di compravendita immobiliare, può essere prorogato con motivazione;
• la presenza di eventuali vincoli (come ad esempio l’ipoteca);
• la regolarità nel rispetto delle norme edilizie, concessioni urbanistiche, catastali, energetiche;
• il titolo del possesso con la date di inizio ed eventuali limitazioni;
• Visura storica;
• Tracciabilità dei versamenti eseguiti;
• Planimetria catastale-Elaborati planimetrici;
• Clausola dell’arbitrato da utilizzare in caso di rescissione;
• Clausola di subordinata in caso di mutuo;
• APE;
• le eventuali clausole penitenziali;
• la data e la firma dei contraenti;
• Notaio designato.

La proposta d’acquisto che contiene tutti questi elementi (possono essere integrati successivamente) può essere commutata in preliminare direttamente alla sottoscrizione e accettazione del proprietario.

3) L’atto di compravendita immobiliare, ovvero il rogito

Viene redatto da un notaio, ma lo si può anche redigere in forma privata facendo autenticare le firme. Nell’atto di compravendita immobiliare vengono ripetuti gli accordi già trascritti nel preliminare, con eventuali aggiunte inserite nel frattempo. Spetta normalmente al notaio il compito di controllare se esistono ipoteche o irregolarità edilizie/catastali/energetiche.

L’ acquirente al momento del rogito dovrà presentarsi con il denaro necessario per saldare l’acquisto. Quindi, in caso di mutuo, le pratiche devono essere state già perfezionate con banca, perito, istruttoria e versamenti, alcune banche versano il denaro del mutuo anche dopo 15 giorni l’atto di compravendita informatevi e avvertite le parti.
Nel momento in cui si firma l’atto di compravendita immobiliare di prassi vengono pagate anche le intermediazioni + l’IVA, i servizi immobiliari, le consulenze, tecnico/legali per reperire o regolarizzare l’immobile si pagano istantaneamente alla consegna dei documenti e salvo altra pattuizione sono a carico del venditore; l’imposta di registro e la parcella del notaio sono a carico dell’acquirente.
Il mezzo di pagamento utilizzato è l’assegno circolare o bonifico istantaneo (legge antiriciclaggio), ma possono essere anche utilizzati i semplici assegni bancari, oppure le cambiali se concordati dalle parti e trascritti nell’atto di compravendita, entro e non oltre 30 giorni il notaio consegnerà all’acquirente immobiliare la nota di trascrizione che dimostrerà il cambio di voltura nei pubblici registri Catasto/Ufficio delle Entrate provinciali. Per sicurezza consigliamo di effettuare una visura catastale. A tutti gli effetti di legge, possesso, proprietà e detenzione siete i proprietari e dovrete effettuare immediatamente i cambi di residenza al comune e intestarti le imposte comunali.

Sperando che la mia consulenza vi sia stata utile vi aspetto in Via Berchet, 5 a Gela, presso AGATI IMMOBILIARE Intermediari dal 1922, potete chiamarmi dal lunedì al sabato dalle 9.30 alle 20.30, tel. 3295630000.

Dott. Francesco Agati

Consulente Immobiliare – Tecnico/Legale