Dott. Francesco Agati: L’immobile coniugale dopo il divorzio

Il tema è molto importante in Italia ormai si separa e divorzia circa il 20% dei coniugi un numero che secondo le mie previsioni aumenterà nei prossimi anni; mi trovavo in un corso di aggiornamento per “Valutazioni Immobiliari Internazionali” quando arriva una chiamata, era una giovane ragazza che non fidandosi degli avvocati, e confidando nella mia professionalità e segretezza cosa nota a tutti, invocava una mia consulenza. La domanda: “Il mio ragazzo sta comprando casa, in caso di separazione l’appartamento a chi va?”, se moralmente questi ragazzi non partono con il piede giusto, a livello giuridico la domanda che è tutt’altro che semplice merita dei chiarimenti.

1. ASSEGNAZIONE DELLA CASA CON FIGLIO

1.1 RAPPORTI PATRIMONIALI TRA GLI EX CONIUGI

1.2 CASI DI REVOCA DELL’ASSEGNAZIONE DELLA CASA CONIUGALE.

2. ASSEGNAZIONE DELLA CASA SENZA FIGLIO

3. COMPROPRIETÀ

4. UN CASO PARTICOLARE: LA CASA FAMILIARE DI PROPRIETÀ DEI GENITORI DI UNO DEI CONIUGI

5. OPPONIBILITA’ AI TERZI DEL PROVVEDIMENTO DI ASSEGNAZIONE DELLA CASA FAMILIARE.
Cosa succede alla casa familiare quando una coppia si separa?

La separazione di una coppia comporta, salvo rari casi, anche la cessazione della convivenza tra i coniugi.
Quando la casa non è venduta, capita sovente che uno dei due resti a vivere nella casa coniugale mentre l’altro coniuge si rechi altrove.
Se è necessario l’intervento di un Giudice, egli stabilirà chi sarà il “coniuge assegnatario” della casa coniugale e chi il “coniuge non assegnatario”.
Considerato che la casa familiare ha non solo un valore economico ma anche affettivo, l’assegnazione della stessa rappresenta una delle variabili di maggiore conflitto tra i coniugi, e dunque costituisce una delle più importanti e delicate questioni che il Giudice è chiamato a trattare.
Per ciò che attiene al tema della proprietà dell’immobile, va specificato che in caso di separazione non è detto che il coniuge proprietario dell’immobile sia anche colui al quale viene assegnata la casa.

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I criteri che il Giudice adotta per assegnare la casa riguardano altri aspetti.
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Rispetto alla assegnazione della casa, i coniugi separati hanno quasi sempre esigenze contrastanti: sussiste infatti da un lato l’esigenza del coniuge assegnatario di continuare ad abitare dove ha vissuto durante il matrimonio e parallelamente vi è l’esigenza del coniuge proprietario ma non assegnatario di vedere comunque tutelato il proprio diritto di proprietà.
Come contemperare questi due opposti interessi?

1. ASSEGNAZIONE DELLA CASA CON FIGLIO

In caso di separazione il Giudice assegna la casa familiare al coniuge a cui sono affidati i figli (minorenni certamente, ma anche maggiorenni non autosufficienti economicamente).
Questa scelta è dettata dalla necessità di preservare la continuità delle abitudini domestiche del nucleo familiare residuo, ossia di uno dei coniugi ma soprattutto dei figli, al fine di limitare, per quanto possibile, il disagio derivante dalla separazione dei genitori.
Dunque il Giudice, nell’assegnare la casa coniugale, tiene conto primariamente degli interessi dei figli.
Vi sono casi nei quali il Giudice può disporre la suddivisione dell’immobile tra i coniugi, che quindi continuano ad abitarvi entrambi. Ciò è possibile quando l’immobile sia di adeguate dimensioni e la coabitazione sia valutata in modo positivo rispetto al benessere dei figli.
In tal modo infatti questi ultimi, a patto come detto che la soluzione sia valutata positivamente, si troverebbero nella condizione di mantenere rapporti significativi e paritari con entrambi i genitori.

1.1 RAPPORTI PATRIMONIALI TRA GLI EX CONIUGI

Il Giudice nell’assegnare la casa coniugale tiene conto anche dei rapporti patrimoniali tra gli ex coniugi.
Ciò significa che il beneficio economico derivante dall’assegnazione della casa coniugale da parte del coniuge assegnatario deve essere preso in considerazione ai fini della quantificazione dell’assegno di mantenimento e di divorzio, in modo tale che la soluzione non ricada in modo sproporzionato sul coniuge non assegnatario.
In altra parole se per esempio la casa coniugale rimane alla ex moglie e ai figli, l’assegno di mantenimento dovuto dal marito alla moglie, che ha lo scopo di permettere a quest’ultima di mantenere il medesimo tenore di vita che aveva durante il matrimonio, può essere diminuito in relazione non solo alla situazione economica di entrambi i coniugi, ma anche al fatto che alla moglie è stata assegnata la casa familiare, nel caso in cui questa assegnazione le apporti un maggiore beneficio in termini economici (per esempio perché non deve pagare un canone di locazione).
Come è evidente, questo orientamento sancisce un importante principio di equità e giustizia.

1.2 CASI DI REVOCA DELL’ASSEGNAZIONE DELLA CASA CONIUGALE.

Il coniuge assegnatario perde il diritto al godimento della casa familiare in determinate occasioni: qualora non abiti o cessi di abitare stabilmente nell’immobile, o conviva more uxorio, o ancora contragga nuovo matrimonio.
La revoca dell’assegnazione della casa familiare può verificarsi anche in caso di raggiungimento della maggiore età dei figli e della loro indipendenza economica, nonché naturalmente in caso di decesso dell’assegnatario della casa.
È importante segnalare che l’estinzione del diritto all’abitazione non è automatica, ma deve essere dichiarata dal Giudice dopo avere valutato gli interessi dei figli.
Ciò significa che il coniuge non assegnatario (proprietario o comproprietario che sia) qualora si verifichi una delle condizioni sopra descritte, dovrà rivolgersi al Giudice per chiedere la revoca dell’assegnazione della casa, attribuita con precedente provvedimento all’altro coniuge.
La revoca dell’assegnazione della casa coniugale può però avere effetto solo nel caso in cui il Giudice valuti che la nuova situazione del coniuge assegnatario della casa sia a palese detrimento del benessere dei figli.
Risulta quindi importante la valutazione dello stato psicologico dei figli a seguito delle mutate condizioni del loro assetto di vita (nuova convivenza o altro matrimonio del genitore assegnatario della casa, cessazione della permanenza nella casa coniugale).

2. ASSEGNAZIONE DELLA CASA SENZA FIGLIO

In mancanza di prole ci si è posti il problema se la casa coniugale possa essere assegnata al coniuge non proprietario, nel caso in cui sia necessario equilibrare i rapporti economici tra i coniugi.
Sotto questo profilo la giurisprudenza maggioritaria si e’ pronunciata sancendo il principio secondo cui il provvedimento di assegnazione della casa familiare può essere assunto esclusivamente nell’interesse dei figli, dovendosi, nel caso di separazione o divorzio senza prole, utilizzare l’assegno di mantenimento quale unica modalità prevista dalla legge per conferire al coniuge economicamente svantaggiato lo stesso tenore di vita che aveva durante il matrimonio.
In altre parole la separazione senza figli non può prevedere l’assegnazione della casa coniugale al coniuge non proprietario, e quindi la casa andrà di diritto al legittimo proprietario.

3. COMPROPRIETÀ

Nell’ipotesi in cui i coniugi senza figli siano comproprietari dell’immobile e abbiano adeguati redditi, il Giudice non può assegnare la casa in modo esclusivo ad uno di essi, e sono le parti a dover decidere in modo autonomo.
Nel caso di un disaccordo non altrimenti sanabile, possono chiedere al Giudice la divisione dell’immobile.

4. UN CASO PARTICOLARE: LA CASA FAMILIARE DI PROPRIETÀ DEI GENITORI DI UNO DEI CONIUGI

Nel caso in cui la casa familiare sia di proprietà dei genitori di uno dei due coniugi e questi l’abbiano data in comodato al figlio/a affinché diventasse la casa coniugale, ci si chiede, in caso di separazione, se l’immobile possa essere assegnato all’altro coniuge.
In altre parole, che rapporto esiste tra il diritto di godimento della casa in capo al coniuge assegnatario e il diritto del proprietario comodante (ossia nel caso indicato i suoceri)?
Secondo un primo orientamento giurisprudenziale il vincolo di destinazione dell’immobile alle esigenze abitative della famiglia non può venire meno in caso del sopraggiungere della crisi coniugale.
Il comodante (ovvero il proprietario, nel nostro caso i suoceri) è perciò tenuto a consentire la continuazione del godimento della casa coniugale per l’uso previsto dal contratto di comodato.
Ciò significa che il coniuge affidatario dei figli a cui è assegnata la casa può continuare a vivere nell’immobile di proprietà dei suoceri.
L’unica eccezione e’ che sopraggiunga un bisogno urgente e imprevedibile in capo ai questi ultimi.
Un secondo e più recente orientamento della giurisprudenza ha cambiato rotta, ritenendo possibile il diritto alla restituzione della casa coniugale concessa in comodato: nel caso in cui infatti la casa familiare sia di proprietà dei suoceri, questi ultimi possono chiedere all’ex coniuge del figlio/a di lasciare l’immobile anche qualora all’ex coniuge sia stata assegnata la casa coniugale con provvedimento del Giudice.
Ciò può avvenire nell’ipotesi in cui l’immobile sia stato concesso in comodato precario, ossia senza la specificazione del termine di scadenza del contratto di comodato.

5. OPPONIBILITA’ AI TERZI DEL PROVVEDIMENTO DI ASSEGNAZIONE DELLA CASA FAMILIARE.

Nel caso in cui il coniuge proprietario della casa voglia vendere il proprio immobile, che però è assegnato dal Giudice all’altro coniuge, che cosa succede?
In questo caso troviamo che da un lato esiste l’esigenza del coniuge assegnatario di continuare a vivere nella casa familiare con i figli, mentre dell’altro esiste l’esigenza del coniuge proprietario di vendere l’immobile.
L’attuale normativa prevede che il provvedimento di assegnazione della casa familiare e quello di revoca siano trascrivibili e opponibili ai terzi (ossia agli acquirenti dell’immobile).
Ciò significa che nell’ipotesi in cui il coniuge proprietario della casa coniugale decida di venderla, l’altro coniuge, se assegnatario, può fare valere nei confronti dell’acquirente il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa (a sé).
Secondo un’interpretazione della Cassazione a Sezioni Unite, il diritto di abitare la casa coniugale da parte del coniuge assegnatario può essere opposto ai terzi entro i nove anni dalla pronuncia giudiziale, poiché questa ha “data certa”.
Oltre i nove anni dalla data di assegnazione della casa, tale diritto può essere fatto valere nei confronti dei terzi (ossia degli acquirenti dell’immobile), solo nel caso in cui il provvedimento sia stato precedentemente trascritto.
In sostanza, quindi, gli acquirenti divenuti proprietari non potranno, verosimilmente, abitare nell’immobile, poiché già vi abitano il coniuge assegnatario della casa con i figli, e questi ultimi potranno abitarvi per un tempo che può anche essere superiore ai nove anni.
Per fortuna ancora questi ragazzi stanno insieme, sembrerebbe felicemente e oggi hanno un figlioletto ma è sicuramente giusto sapere i propri diritti immobiliari coniugali; ovviamente ogni situazione giudiziaria è una storia a sè; storia giudiziaria che dovrà essere analizzata caso per caso.

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Dott. Francesco Agati Consulente Immobiliare

Intermediario, Tecnico/Legale