Dott. Francesco Agati: L’intermediario immobiliare, dal 1700 al 2022, figura professionale essenziale per compravendite, locazioni, servizi immobiliari
Sempre più contraenti, venditore da una parte, acquirente dall’altra si rivolgono all’agente immobiliare per concludere un affare immobiliare in tutta sicurezza e tranquillità. L’intermediario è una figura professionale, o meglio l’unica figura professionale, indispensabile e qualificata per acquistare, vendere e affittare un’immobile.
L’acquisto, la vendita, la locazione, la stima di immobili, comporta una serie di adempimenti complessi e delicati, l’intermediario serio è una figura a metà strada tra l’ingegnere gestionale e l’avvocato civile, parlando con un intermediario preparato da subito si nota competenza tecnica, competenza giuridica ed amministrativa particolarmente elevata.
La figura dell’intermediario era già sottoposta a pesanti restrizioni nel mille settecento gli ordinamenti statali ne disciplinano lo svolgimento della professione per proteggere l’economia. In Francia venne regolarizzata con il codice del commercio napoleonico 1808, segui il Regno d’Italia e Albertino 1842, gli intermediari avevano diritto alla provvigione, chiunque poteva fungere da sensale nelle trattative. Il codice del commercio del 1883 disciplinò nel titolo V libro I, art. 28.34 la figura del Mediatore. Agli inizi del secolo scorso, la legge 20 marzo 1913 n.272 ribadì la libertà di esercizio, approvata anche con r.d. del 6 novembre 1926, n.184, le cose iniziano a cambiare con il TULPS approvato con r.d. del 18 giugno 1931, n. 773, che obbligava il professionista al rilascio di un’apposita licenza da parte del questore, ma anche senza detta licenza mai si poteva negare il diritto alla provvigione.
Il principio della libertà di attività di provvigione sopravvisse anche con l’attuale codice civile del 1942 agli articoli 1754, tuttavia la successiva legge 21 marzo 1958, n. 253 inizia a cambiare, il mediatore doveva iscriversi ad un apposito ruolo delle Camere di Commercio, con la legge 39 del febbraio 1989 iniziano ad esserci le prime modifiche e integrazioni alla legge 21.marzo.1958, n. 253.
L’intermediario da questo momento inizia ad assumere un profilo di professionista nella mediazione immobiliare, l’intermediario deve essere almeno diplomato, effettuare un corso specifico tenuto dalla Camera di Commercio, effettuare un esame, l’intermediario professionista ha competenze giuridiche, tecniche, finanziarie, di estimo e intuitive elevatissime. L’intermediario professionista conosce perfettamente il codice civile e il codice di procedura civile, inoltre deve avere le conoscenze basi dell’ingegnere e della matematica finanziaria, ha una perfetta conoscenza del difficile estimo.
Purtroppo l’Italia al solito non garantisce sicurezza, molti lati oscuri durante gli esami abilitativi che possono causare gravissimi danni al settore immobiliare dove opera l’incompetente. Un campanello d’allarme che i contraenti non devono sottovalutare, di solito l’incopetente abilitato collabora con sensali privi di scolarizzazione rudi e goffi, e con tecnici poco conosciuti, cercano di coprirsi a vicenda.
Non è vero che avvocati, commercialisti, ingegneri, geometri, ragionieri, altri professionisti non hanno diritto alla provvigione, il lavoro sempre e comunque è tutelato dallo Stato Italiano in qualsiasi sua forma, certamente questi professionisti non hanno le competenze pluridisciplinari di un intermediario immobiliare, inoltre mai possono pubblicizzare gli immobili riducendo drasticamente le possibilità di vendita, comunque rischiano una multa fino a 15.000 euro. Un avvocato non ha nessuna dimestichezza con catasto, urbanistica, ignora completamente l’estimo, un ingegnere difficilmente conosce il codice civile, i contratti, le obbligazioni o la legge 431/98, il rischio è alto per chi voglia concludere una compravendita con questi professionisti.
L’intermediario ha diritto alla provvigione di solito è del 3% secondo accordo sottoscritto può essere più alta, potrebbe pure scendere, il diritto alla provvigione sorge sempre e soltanto alla conclusione del primo contratto stipulato tra le parti acquirente(3%)-venditore(3%), le spese sostenute e documentate devono essere sempre riconosciute al professionista.
L’intermediario ha il dovere di visualizzare la documentazione urbanistica, catastale, energetica, (eventuali ipoteche in caso di specifiche richieste), studiare gli atti derivativi, interrogare, e chiedere chiarimenti ai venditori, pubblicizzare l’immobile, stimarlo, effettuare visite concordate, richiedere destinazioni d’uso per i terreni, trovare soluzioni tecniche adeguate alle problematiche. Esporre alla controparte tutto di sua conoscenza sull’immobile.
L’intermediario è responsabile e risponde in caso che gli atti non siano veritieri, o abbia nascosto fatti di sua conoscenza.
Cercare di eludere il pagamento della provvigione oltre ad essere un gesto deplorevole (non lo fanno neppure gli immigrati sbarcati, in cerca di casa), è un atteggiamento perseguibile penalmente, si configura il reato di truffa, e che dà diritto all’intermediario alla doppia provvigione 6%. Cercare di fregare un intermediario con contratti, documenti, testimonianze, registrazioni, è battaglia persa in partenza.
Inoltre l’intermediario professionista può svolgere lavori presso catasto, urbanistica, tribunale, ufficio delle entrate, assistere nelle aste giudiziarie e amministrare e gestire patrimoni immobiliari in tutta Italia.
Per maggiori informazioni il Dott. Francesco Agati vi aspetta in sede a Gela, via Berchet, 5. Oppure telefonicamente al numero (+39) 3295630000 o via email agatiimmobiliare@gmail.com
Dott. Francesco Agati Consulente Immobiliare
Intermediario, Tecnico/Legale
