Dott. Francesco Agati: Aste Giudiziarie, non tutti sanno che…

Le aste immobiliari sono in forte aumento. Infatti per il prossimo anno si prevedono 330.000 esperimenti d’asta in Italia. Ecco cosa bisogna sapere sulle aste giudiziarie immobiliari, i miei quattro punti. – Le aste aiutano gli esecutati; i costi; dopo il pignoramento; Aggiudicarsi l’asta e non effettuare il saldo.

• Gli ex proprietari di case pignorate, salgono di priorità nella graduatoria per l’assegnazione delle case popolari.                                                         

In relazione agli aumenti delle Aste Giudiziarie lo Stato dovrebbe aumentare i finanziamenti per le costruzioni popolari. Secondo il DPR 616/1977 lo Stato attua la   programmazione  nazionale  nel  settore  della  edilizia residenziale  pubblica, ma vengono trasferite alle regioni le funzioni amministrative concernenti gli alloggi di edilizia  residenziale  pubblica in concerto con i comuni che provvedono alle assegnazioni. 

Per esempio l’Art. 13 (Riserva di alloggi di erp per situazioni di emergenza abitativa) del Regolamento Regionale n.20/2000 del Lazio prevede che “I comuni interessati possono riservare un’aliquota non superiore al venticinque per cento degli alloggi da assegnare sulla base del bando generale, a nuclei familiari che si trovino in specifiche documentate situazioni di emergenza abitativa dovute a: […] provvedimenti esecutivi di rilascio forzoso dell’alloggio occupato nell’ambito di tale condizione, hanno priorità le famiglie con minor reddito”. Ricordiamo che il Decreto di Trasferimento emesso dal Giudice dell’Esecuzione, con cui viene trasferita la proprietà dell’immobile aggiudicato in asta, è un provvedimento esecutivo con cui si ingiunge di rilasciare l’immobile nella disponibilità del nuovo proprietario.

• I costi di giustizia delle aste sono a carico del debitore e vengono imputate sul ricavato dell’asta.

Ecco perché è importante intervenire subito per far terminare le aste prima possibile, con l’aggiudicazione o con la vendita a saldo e stralcio per esempio. L’Osservatorio del Tavolo di Studio sulle Esecuzioni Italiane ha condotto un’analisi da cui è emerso che i costi di giustizia possono arrivare ad incidere fino al 25% in meno sul prezzo di aggiudicazione.

• Anche dopo il pignoramento, il debitore resta proprietario del suo immobile, può pure occupare.

Difatti l’atto di pignoramento viene trascritto nei pubblici registri immobiliari, al pari di una ipoteca, ma non è titolo per il trasferimento della proprietà. Tutti gli oneri relativi restano in capo al proprietario debitore (condominio, tasse, ecc.) fino a quando non intervenga il Decreto di Trasferimento della proprietà ad opera del Giudice, ovvero l’atto di compravendita ad opera del Notaio (Saldo e Stralcio). Inoltre tutti i costi della giustizia relative al pignoramento e all’asta vengono imputati al prezzo di aggiudicazione, che perciò così ridotto servirà meno a coprire i debiti. Il proprietario può abitare l’immobile ma non può turbare l’Asta e effettuare ostruzionismo sulle visite.

• Importante per i tanti investitori nelle aste, le Aste Giudiziarie non sono un gioco. Nel caso che l’aggiudicatario non effettui il dovuto saldo del prezzo, non solo perderà la cauzione versata, ma dovrà anche pagare l’eventuale differenza con la nuova successiva aggiudicazione.

Il pagamento del prezzo di aggiudicazione rappresenta un presupposto necessario affinché si possa perfezionare l’acquisto della proprietà dell’immobile espropriato in capo all’aggiudicatario. Infatti, solo in seguito al versamento del prezzo il giudice emette il Decreto di Trasferimento del bene. Nel caso l’aggiudicatario non provveda al saldo del prezzo, incorrerà nel disposto dell’articolo 587 del Codice di Procedura Civile: “Se il prezzo non è depositato nel termine stabilito, il giudice dell’esecuzione con decreto dichiara la decadenza dell’aggiudicatario, pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa e quindi dispone un nuovo incanto”. Quindi verrà indetta una nuova asta, ma a carico dell’aggiudicatario inadempiente è comminata la sanzione dell’ultimo comma dello stesso articolo: “Se il prezzo che se ne ricava [dalla nuova asta], unito alla cauzione confiscata, risulta inferiore a quello dell’incanto precedente, l’aggiudicatario inadempiente è tenuto al pagamento della differenza”. 

Grazie agli ottimi rapporti con tutti gli avvocati di Gela e con il Tribunale della Città del Golfo (sezione esecuzioni immobiliari) presso la nostra sede è possibile effettuare il “Saldo a Stralcio” siamo gli unici in provincia di Caltanissetta che possono farlo e lo sappiano fare professionalmente; ne parleremo con il prossimo articolo… 

Per maggiori informazioni il Dott. Francesco Agati vi aspetta in sede a Gela, via Berchet, 5. Oppure telefonicamente al numero (+39) 3295630000 o via email agatiimmobiliare@gmail.com.

Dott. Francesco Agati Consulente Immobiliare

Intermediario, Tecnico/Legale