Dott. Francesco Agati: Il Condominio art. 1117 Codice Civile
Il concetto di comunione rientra nel più ampio concetto di contitolarità dei diritti, l’art. 1100 c.c., sancisce che si ha comunione quando la proprietà o altro diritto reale spetta a più persone. Il suo funzionamento è regolato nel libro terzo, dedicato al diritto di proprietà, nella parte in cui si parla della comunione.
In base alla posizione delle norme dedicate al condominio all’interno del Codice, possiamo capire che questo è una particolare forma di comunione su un bene immobile, cioè un edificio le cui parti sono destinate ad uso abitativo.Nel condominio abbiamo sia la proprietà esclusiva, sia la comunione, i singoli proprietari degli appartamenti prendono il nome di condomini, i proprietari degli appartamenti, poi, hanno, in aggiunta alla proprietà esclusiva, la comunione (quindi comproprietà) su alcune specifiche aree dell’edificio.
Le norme relative al condominio si applicano laddove in un palazzo vi siano delle parti comuni. Tali parti comuni sono elencate nell’art. 1117 c.c. e sono suddivise in tre categorie. La prima categoria è quella relativa a tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune.
Si tratta del suolo su cui sorge il palazzo, le fondazioni e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i portici, i cortili e le facciate. La seconda categoria include i parcheggi e le aree destinate ai servizi comuni, come ad esempio la portineria e l’alloggio del portiere, oppure i sottotetti destinati all’uso comune. Infine, la terza categoria comprende opere, manufatti e installazioni di qualunque genere, destinati all’uso comune. Si tratta di ascensori, cisterne, impianti idrici e fognari, sistemi centralizzati di distribuzione e trasmissione del gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell’aria, nonché per la ricezione televisiva.
È ordinaria l’assemblea convocata almeno una volta all’anno per l’approvazione del rendiconto condominiale, del bilancio consuntivo per le spese sostenute e del preventivo per l’anno successivo, nonché per la conferma della nomina dell’amministratore (art. 1135 c.c.).
Quando ci sono più di 10 condomini (proprietari) deve essere formato un regolamento, disciplinato dall’art. 1138 c.c. Questo contiene le norme per l’utilizzo delle cose comuni e la ripartizione delle spese. Esso rappresenta una “legge” interna al condominio e, una volta approvato, è efficace per tutti i condomini. Se il regolamento è approvato dall’assemblea, si parla di regolamento assembleare. Se il regolamento di condominio, invece, è predisposto dal costruttore dell’immobile e depositato da un notaio, è contrattuale.
Il condominio, tuttavia, si potrebbe estinguere quando venga a mancare la divisione per piani della proprietà, cioè quando tutto l’edificio diventi di proprietà esclusiva di una sola persona.
Se si vuole acquistare casa in condominio la prima cosa da fare è prendere visione del regolamento condominiale, alcuni condomini non vogliono animali anche piccoli, in altri non si possono trasformare le abitazioni in locali per ricevere il pubblico (uffici, studi etc.). In condominio bisogna evitare assolutamente di disturbare i vicini (condomini) con rumori molesti, tv, radio ad alto volume, miagolii, cinguettii, abbai, suonare con chitarre o batterie, organizzare feste, danneggiare parti comuni quale condotte, scarichi, prospetti, impianti in genere, utilizzare senza permesso le parti in comuni o beni mobili comuni (acqua, luce, gas), emanare odori molesti, innaffiare le piante o gettare rifiuti dai piani alti. I Tribunali sono pieni di contenziosi e processi condominiali, si potrebbero evitare applicando il buon senso, la morale e la ragione, basterebbe chiedersi: “a me darebbe fastidio?”.
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Dott. Francesco Agati Consulente Immobiliare
Intermediario, Tecnico/Legale
