Dott. Francesco Agati: Tre Sanatorie edilizie, nessuno conosce «l’accertamento di conformità»

Sanatoria del 1985: il rogito notarile in questo condono è possibile se è presente tra i documenti di proprietà la copia della domanda di sanatoria a suo tempo presentata (con timbro di arrivo) e la ricevuta del pagamento delle prime due rate di oblazione e anticipo oneri di urbanizzazione. In questo caso, essendo possibile il rogito, la circostanza, sebbene non sia perfezionata, determinerà una semplice detrazione dal valore finale delle spese riguardanti le rate di oblazione non pagate e al saldo oneri, oltre a una modesta spesa per un tecnico che badi a seguire la pratica.

Sanatoria del 1994: il rogito notarile è possibile se è presente la copia della domanda di sanatoria e il pagamento di tutte le rate di oblazione e di anticipo oneri. Anche in questo caso il rogito è possibile, tuttavia occorre valutare che il mancato pagamento di rate e oblazione abbia determinato la decadenza della domanda, non rendendo più praticabile la strada della sanatoria da condono. Nel caso sia stato tutto pagato la detrazione dal valore finale del bene sarà limitata all’integrazione degli oneri e alle spese tecniche.

Sanatoria del 2003: per rogitare è necessario che sia stato rilasciato il permesso di costruire in sanatoria. Ragione per cui è opportuno verificare se la domanda sia stata istruita correttamente, rispettando tempi e costi tecnici per ottenere il reale rilascio del permesso. In questo caso si tratta di un ostacolo concreto alla possibilità di rogitare, per cui la circostanza potrebbe avere anche un riflesso sull’appetibilità commerciale del bene medesimo. Per questo motivo oltre alle spese tecniche andranno valutati i tempi di attesa e l’incidenza sul valore di questi.

Accertamento di conformità: Se non è stata presentata domanda di condono edilizio, è sempre possibile, per gli abusi che siano comunque conformi alle previsioni dello strumento urbanistico, presentare una domanda detta «accertamento di conformità» con la quale, attraverso una sanzione pari al doppio dell’aumento di valore venale del bene con un minimo di 516 euro, è possibile regolarizzare superfici e volumi abusivi. In questo caso le spese da detrarre dal valore dell’immobile saranno costituite dalle spese richieste dal tecnico per la cura dell’accertamento e dal pagamento della predetta sanzione; Qualora non sia stata presentata alcuna sanatoria edilizia o non sia stato presentato un accertamento di conformità, la superficie non è assolutamente commercializzabile poiché non può essere oggetto di rogito. Tuttavia occorre considerare che in quest’ultimo caso potrà facilmente accadere che venditore e acquirente, in accordo tra loro, tacciano al notaio la presenza di questa porzione abusiva in cambio di una riduzione del suo prezzo. Esiste, in altre parole, ugualmente un mercato immobiliare delle porzioni abusive non sanate e non sanabili ma, posta l’illegalità della situazione, non è possibile compierne una corretta valutazione, giacché è del tutto evidente l’impossibilità di trovare dati di mercato in misura sufficiente.

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Dott. Francesco Agati Consulente Immobiliare

Intermediario, Tecnico/Legale