Dott. Francesco Agati: Il Condominio (Seconda pubblicazione)
Il condominio seconda pubblicazione, è un articolo finanalizzato ad offrire uno strumento utile a condomini e professionisti del settore, sicuramente un approfondimento all’articolo pubblicato in questa rubrica, gentilmente concessa da tg10 e canale10 ai tanti miei lettori.
Ogni condominio, per piccolo che sia (anche formato da solo due appartamenti) ha bisogno di un regolamento che possa regolamentare il rapporto tra condomini.
Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere alla cosa comune art. 874 c.c., il condominio è una particolare forma di comunione che ha per oggetto un bene immobile, ogni condomino ha una proprietà esclusiva e una comproprietà definita forzosa utilizzata con gli altri condomini non è soggetta a scioglimento per volontà dei singoli condomini.
Gli elementi caratteristici di ogni condominio sono due: la proprietà individuale che nasce per frazionamento, e un diritto di quota sulle parti comuni. Il condominio nasce nel momento in cui le singole parti diventano di proprietà esclusiva di persone diverse.
Ogni condominio ha:
PERTINENZE: sono destinate in modo durevole a servizio o ornamento di un’altra proprietà, hanno un rapporto di subordinazione (pertinenze) che possono essere private o condominiali.
ACCESSORI: sono le parti comuni portoni, vano ascensore, portoni d’ingresso per fare un esempio
MILLESIMI: non sono altro alla quota spettante ad ogni condomino, sempre proporzionale al valore della proprietà individuale
PROPRIETA’ ESCLUSIVA: è la parte dell’immobile in cui il proprietario può esercitare il proprio esclusivo diritto senza ledere gli altri condomini
PROPRIETA’ DEI CONDOMINI: la parte dell’immobile indivisa e in separata tra i proprietari sono le parti comuni quali art.1117 cod.civ.
CONDOMINIO MINIMO: è un condominio costituito da due soli condomini
VILLINI A SCHIERA: generalmente ciascun villino costituisce una unità abitativa singola e divisa dalle altre, pertanto non si possono applicare le norme previste dal condominio ma unicamente a quelle che riguardano la comunione del muro di confine art. 874 cod.civ.
QUADRO NORMATIVO: i condomini devono conoscere in particolare gli articoli 1117, 1118, 1123, 1124, 1125, 1126 del codice civile.
Condominio, domande e risposte:
Cosa fare con i vicini maleducati?
Informa i vicini di quello che sta succedendo con raccomandata o ufficiale giudiziario; ma prima, non dare per scontato che siano volontariamente maleducati. Vai a bussare alla loro porta, presentati e informali del problema. Sii gentile ma fermo nelle tue richieste. Chiedi esattamente cosa desideri invece di essere vago e sperare che loro indovinino.
Come difendersi dai rumori del piano di sopra?
Se ci sono gli estremi del reato si possono chiamare i carabinieri o la polizia. Se non ci sono gli estremi dell’illecito civile è necessario ricorrere al proprio avvocato di fiducia che invierà la diffida ed eventualmente avvierà un ricorso in via d’urgenza al tribunale.
Cosa dice l’articolo 1122 del codice civile?
1122 c.c., il quale stabilisce che ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che arrechino danno ad una parte comune dell’edificio, essendo tenuto al rispetto anche della qualità della stessa.
Cosa succede se un condomino non vuole fare i lavori?
1137 c.c. stabilisce che se la deliberazione è contraria alla legge o al regolamento di condominio si può chiederne l’annullamento all’autorità giudiziaria entro il termine di 30 giorni dalla data della deliberazione (per i dissenzienti e gli astenuti) o dalla data di comunicazione della deliberazione (per gli assenti) …
Cosa dice l’articolo 1102 del codice civile?
1102. (Uso della cosa comune). Ciascun partecipante puo’ servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine puo’ apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
Quando non si rispettano le regole condominiali?
Il regolamento condominiale può autorizzare l’amministratore ad infliggere multe a chi viola il regolamento stesso. Le multe possono arrivare a non oltre 200 euro e, in caso di recidiva, fino a 800 euro. La somma viene devoluta al fondo per le spese ordinarie del condominio.
Quando non c’è un regolamento di condominio?
Quando non c’è un regolamento di condominio? Se in un condominio manca il regolamento, bisogna seguire le regole contenute negli articoli che vanno dal 1117 al 1139 e dal 61 al 72 del Codice Civile e delle sue disposizioni che disciplinano in generale la vita condominiale relativa alle parti comuni.
Quale diritto vige sulle parti comuni?
Il diritto di ciascun condomino sulle cose comuni, sempre che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene (art. 1118 del c.c., primo comma).
Quali diritti ed obblighi hanno i proprietari in un condominio di edifici?
Chi vive in un condominio ha l’obbligo di rispettare determinate regole, dall’evitare rumori e cattivi odori ed altre condotte moleste al provvedere al pagamento delle spese condominiali, dal rispetto del regolamento e del comune senso civico (come chiudere il portone di ingresso, parcheggiare l’auto nello spazio, tv, radio a basso volume).
Chi tutela i diritti dei condomini?
L’Assocond-Conafi, Associazione Italiana Condomini, è l’unica Associazione che dal 1987, tutela i diritti del condomini, intesi quali consumatori-utenti del bene casa.
Che succede se un condomino non vuole partecipare al Superbonus?
In sintesi: se un condomino è contrario al Superbonus 110%, gli interventi potranno essere ugualmente effettuati se deliberati dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.
Che maggioranza ci vuole per il 110?
Il quorum per il Superbonus 110%
121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 del valore dell’edificio…”
Come obbligare un condominio a fare i lavori?
chiedere (secondo le modalità previste dal codice civile: richiesta di almeno due condomini che rappresentino un sesto dei millesimi) la convocazione di un’assemblea con inserimento all’ordine del giorno del punto relativo alle opere che si richiede di eseguire.
Come sollevare un amministratore di condominio?
La revoca dell’amministratore di condominio avviene innanzitutto inviando una lettera a quest’ultimo in cui si richiede la convocazione di un’assemblea. L’amministratore è obbligato a convocare l’assemblea su richiesta di almeno due condomini che rappresentino un sesto dell’edificio.
Quali sono le parti comuni dell’edificio?
il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte la parti dell’edificio necessarie all’uso comune (c.d. beni comuni necessari);
Chi può entrare in un condominio?
All’interno del condominio possono entrare solo i condomini – ossia i proprietari dei vari appartamenti -, i loro familiari e gli eventuali conviventi, gli ospiti e tutti coloro che da questi sono autorizzati.
Gli animali possono stare in un condominio?
Gli animali di grossa taglia non possono stare in condominio, gli animali di media e piccola taglia se previsto dal regolamento condominiale possono stare in condominio ma il proprietario deve intraprendere tutti gli accorgimenti per evitare rumori molesti quali cinquetti, abbai, miagoli, mai dall’appartamento devono uscire cattivi odori.
Si possono organizzare feste in un condominio?
No, salvo se previsto dal regolamento condominiale fino alle 22.00.
Si possono organizzare gruppi di preghiera in un condominio?
Si, l’importante è evitare canti e strumenti musicali.
Si può (S)parlare dei condomini?
No!, ognuno deve vivere la propria vita condominiale senza disturbare, molestare, ledere, danneggiare, parlare o ancora peggio sparlare gli altri; ricordiamo che in tal caso oltre all’applicazione del codice civile si subisce una citazione penale se condannati come regolarmente avviene oltre alla condanna bisogna risarcire chi ha subito il danno, con le nuove leggi essere nullatenente allunga solo i tempi di recupero coattivo e gli interessi.
È possibile utilizzare parti comuni per usi privati?
No, tutte le parti comuni devono essere libere da oggetti, in maggior ragione le scale che hanno la duplice funzione di vani serventi e di emergenza.
Posso gettare oggetti, innaffiare piante o fare gocciolare acqua dai piani superiori?
Dai piani alti è assolutamente vietato gettare oggetti, carta, spazzatura, cicche di sigarette, gettare acqua; dopo aversi assicurato che non ci sono panni appesi o persone si possono innaffiare le piante, si ricorda che il stillicidio è perseguibile. Nei condomini dovrebbe essere vietato il barbecue in ogni caso ma esistono gli usi e consuetudini, comunque bisogna sempre prima di iniziare accordarsi con gli altri condomini.
Posso iniziare dei lavori nel mio appartamento?
Si, ma bisogna comunicare ai condomini ditta, numero di lavoratori, orari e durata.
Per terminare questa breve illustrazione giuridica del condominio aggiungo che: il condominio è una piccola comunità, un piccolo ecosistema vivere in armonia, prima che giuridica, morale, giova a tutte le famiglie e a tutti i condomini, se si sbaglia dire ho sbagliato può risolvere molti mugugni e liti che col tempo possono diventare anche drammatici.
Essendo una piccola comunità ognuno deve contribuire al benessere dell’altro se si sentono strani rumori, liti furibonde, odori di gas, bruciato, perdite di acqua bisogna lanciare immediatamente l’allarme a Forze dell’Ordine, Vigili del Fuoco, Polizia Comunale, Enti anche in forma anonima.
WhatsApp è un’ottimo strumento condominiale per segnalare un problema a tutti, istantaneamente, lo consiglio ai condomini da anni, funziona benissimo.
Per maggiori informazioni il Dott. Francesco Agati vi aspetta in sede a Gela, via Berchet, 5. Oppure telefonicamente al numero (+39) 3295630000 o via email agatiimmobiliare@gmail.com
Dott. Francesco Agati Consulente Immobiliare
Intermediario, Tecnico/Legale
